בחרו עמוד

מדריך משכנתא

 

אלפא משכנתאות וכלכלת משפחה

בעולם בו הידע אינסופי, נגיש ודינאמי כדאי למצוא מישהו שירכז עבורכם את הדברים החשובים באמת, מישהו מהתחום, שמבין איך הדברים עובדים ולמה צריך לשים לב. איזה מזל שאנחנו פה?

בחרנו לרכז עבורכם את כל המושגים, הנוסחאות והטיפים של המומחים בכל הנוגע למשכנתאות.

מי אנחנו?

אלפא משכנתאות

אלפא מלווה את לקוחותיה בתהליך הגשמת היעד אותו הציבו לעצמם, אם ברצון לרכוש דירה וליווי צמוד בתהליך לקיחת המשכנתא ואם בהגשמת חלומות אחרים הדורשים הכנות כלכליות ובניית תקציב משפחתי.

משכנתאות

אלפא משכנתאות הוקמה בשנת 2011 במטרה לעזור לאנשים להתמודד עם המידע הרב שיש בתחום המשכנתאות. חשוב שבעת לקיחת החלטה כל כך משמעותית נדע את כל האופציות העומדות בפנינו ונבין אותם

אנחנו בחברה בונים עבורכם את התמהיל הטוב ביותר, נשווה בשבילכם בכל המנקים את כל ההצעות ונשיג בשבילכם את ההצעה הטובה ביותר שתוכלו לקבל.

כלכלת משפחה

דברים רבים למדנו בבתי הספר, אך איש לא לימד אותנו להתנהל עם הכסף שלנו בצורה נכונה, לא הסבירו לנו מושגים כלכליים בסיסיים, לא לימדו אותנו מהן האופציות הכלכליות העומדות בפנינו.

כלכלת אלפא למשפחות מבקשת לעשות לכם סדר במספרים, להראות לכם לאן הכסף הולך ובונה יחד אתכם תקציב חדש, אישי וריאלי שיעזור לכם להגיע לאיזון ואף להגשים יעדים אותו תציבו לעצמכם.

ספרון זה מתרכז במשכנתאות ויעזור לכם להבין טוב טוב איך העולם הזה עובד.

נעים להכיר

 

איפה אתם עומדים?

כנראה שאתם רגע לפני לקיחת משכנתא או כאלה שלקחו משכנתא ורוצים לבדוק האם בחרתם את האופציה הטובה ביותר עבורכם.

בספרון זה נציג פרק מיוחד עבור ממחזרי המשכנתא ובכל זאת גם לכם הממחזרים אנחנו ממליצים לקרוא את כל הספרון וללמוד לעומק את מאחורי הכלאיים של עולם המשכנתאות.

אז אתם רגע לפני המעמד המשמעותי בחייכם, אולי אחרי מעמד החופה, או מעמד לידת הילד/ה, בכל מקרה; אתם עומדים בפני מעמד מאוד חשוב שישפיע על חייכם בשנים הקרובות, חשוב שתדעו לקראת מה אתם הולכים, וזה הרבה פחות מפחיד ממה שזה נשמע.

הידע שאתם צריכים לבוא איתו מחולק לשתיים: הראשון, מושגים בנקאיים, השני-התהליך הנכון והנבון שמותאם ליכולות שלכם. נתחיל מהבסיס- מושגים בנקאיים (מרגישים בקיאים? מוזמנים לקפוץ וחלק השני)

משכנתאמושגים

מהי משכנתא?

משכנתא הינה הלוואה שהבנק נותן לנו על מנת שנוכל לקנות נכס, את הנכס עצמו שמים כערבות לבנק כך שאם שישמש לו בטוחה להחזר ההלוואה.

מה היא שונה מהלוואה רגילה?

בהלוואה רגילה אנחנו לא שמים נכס כערבון לבנק. ערבות לבנק במקרה זה תהיה החשש מריבית פיגורים וסנקציות נוספות שיגיעו אם לא נשלם את חובנו.

תקופת במשכנתא

אורך המשכנתא תלוי בסכום אותו אנחנו לוקחים, בגובה ההחזר החודשי שנרצה ונוכל להחזיר.

בישראל, תקופת המשכנתא המקסימלית הינה ל-30 שנים. וכל מסלול במשכנתא יכול להיות לתקופה שונה.

בעולם, כל מדינה הגדירה את תקופת המשכנתא המקסימלית בצורה שונה, לדוגמא בגרמניה אפשר לקחת הלוואה עד 25 שנים, שוודיה עד 45 שנים והודו 15 שנים, יש מקומות שבהם המשכנתא מוגדרת ל-100 שנים אבל הדבר עדיין לא אפשרי בישראל.

ריבית

ריבית היא עלות הכסף שאנחנו לווים- המחיר של הכסף. כמו כל דבר שאנחנו קונים גם לכסף יש מחיר, מה המחיר? תלוי ברמת הסיכון שהבנק לוקח- הבנק לוקח בחשבון את גובה ההלוואה אותו אתם לוקחים, בתקופת המשכנתא וביכולת ההחזר שלכם.

יכולת החזר

בעת לקיחת המשכנתא חשוב מאוד להתחשב בכלל ההוצאות שעתידות להיות לנו במהלך השנים- מזון, ביגוד, רכב וכו'. הרצון שלנו לסיים את המשכנתא מהר יכול לגרום לנו לפרוס את ההלוואה לתקופה קצרה ככל שניתן, מה שנכון לעשות כדי לצמצם את הריביות שנשלם לבנק בגין ההלוואה, אך יכול להקשות עלינו בניהול חיים שוטפים. על כן הבנק מגביל אותנו ביכולת ההחזר מהכנסה, בדרך כלל ל-33% מההכנסה הפנויה אך במקרים חריגים מאפשר גם עד 40%.

שפיצר

שיטת חישוב שבה אתם מחזירים בכל חודש את אותו הסכום –(אם לא היו שינויים במדד) הסכום הזה כולל בתוכו את הקרן ואת הריבית

קרן שווה

שיטת חישוב בה מחלקים את הקרן (הסכום אותו לקחנו) בצורה שווה לאורך כל התקופה הנבחרת ועל יתרת הקרן מחשבים את הריבית. בשיטה זו  ההחזר החודשי בשנים הראשונות של המשכנתא גבוה אבל לאורך חיי המשכנתא ההחזר החודשי יורד.

מסלולים

פריים

מסלול הפריים נחשב אולי למוכר ביותר, אולי כי רוב ההלוואות שאינן משכנתא ניתנו במסלול הזה.

מסלול הפריים מורכב מריבית בנק ישראל (הריבית שבנק ישראל מוכר לבנקים המסחריים את הכסף) + מרווח הפריים 1.5%. כך למשל אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.5% הריבית הבסיסית במסלול הזה תעמוד על 2%.

לרוב, במשכנתאות, הבנק יוזיל לנו את הריבית במסלול הנ"ל ונוכל לקבל פריים מינוס ריבית מסוימת, כך לדוגמא אם נקבל פריים מינוס 0.3 הריבית שנשלם במסלול הזה תהיה ריבית בנק ישראל לתקופה- בדוגמא שלנו 0.5%, פלוס מרווח 1.5% פחות 0.3%, כלומר נשלם 1.7%.

יש לשים לב שריבית בנק ישראל עשויה להשתנות פעם בחודש וחצי, ולכן זהו מסלול הנחשב מסוכן.

הגבלות: משום שהמסלול הנ"ל נחשב למסוכן ביותר, בנק ישראל הגביל את המסלול למקסימום שליש מסך ההלוואה.

 

ההשפעה של הריבית במסלולים

מסלולי המשכנתא מתחלקים לשניים:

קבועות- כאלה שהריבית הנלקחת בעת לקיחת המשכנתא קבועה לאורך כל השנים.

הגבלה: בנק ישראל מחייב לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בקבועות

ריבית משתנה- ריבית שכל תקופה מוגדרת משתנה בהתאם  למצב במשק. במסלולים הקבועים הרבית בנויה ממוצע הריבית של גיוס הכסף של הבנקים לפי אג"ח + מרווח שאנחנו מקבלים מהבנק, הבנק ישמור על המרווח לאורך כל המשכנתא אך הריבית הממוצעת עשויה להשתנות.

המסלולים בהם הריבית משתנה:

-משתנה כל 5 שנים

-משתנה כל שנה (כחלק משליש המשכנתא במסלול הפריים)

-משתנה כל שנתיים וחצי

-משתנה כל 10 שנים

 

ההשפעה של מדד המחירים לצרכן על המסלולים

מדד המחירים לצרכן הוא אחוז השינוי של סל מחירים ממוצע במשק ומתעדכן אחד לחודש.

כל מסלול, למעט הפריים, בין אם ריבית קבועה לבין ריבית משתנה (לכל תקופה) יכול להיות צמוד למדד או לא צמוד למדד.

סיכום המסלולים

מדריך משכנתא

 

 



חלק השניכל הטיפים שאתם צריכים לדעת

טעות  בעת לקיחת המשכנתא עשויה לגרום לאובדן כספים גדול ועל כן הכנו עבורכם את כל הטיפים שאותם תצרכו להכיר ואת חלקם לא תמצאו בשום מקום אחר.

היכולת שלכם:

העובדה הראשונה שאותה אנחנו צריכים להכיר היא אולי הברורה מכולן אבל לפעמים נשכחת מהעין, האינטרסים של הבנק שונים משלנו, אולי הדבר המשתף היחיד בנינו לבין הבנקים הוא הרצון שלנו לקחת כסף מול הרצון שלהם לתת לנו אותו, המחיר עבורו הוא הפער, כלומר המחיר עבור ההלוואה- הריביות שנשלם הוא הפער בנינו לבינם. ועל כן חשוב לעשות סקרי שוק מול כל הבנקים.

נכון שאינטרס הבנק לתת לנו כסף, אבל גם את זה הוא לא יתן לנו בכל תנאי. לבנק חשוב לדעת שיש לכם את היכולת להחזיר את ההלוואה ויש לו מספר כלים (שחלקם נקבעו על ידיד בנק ישראל) לוודא שאתם עומדים בתנאים.

הראשון הוא

אחוז מימון– בנק ישראל מגביל את  סכום לקיחת ההלוואה לפי אחוז משוויו של הבית. הכנו עבורם טבלה מסכמת

 

 

 

דירה ראשונה או דירה חלופית לנכס שכבר נמכר

75%

דירה יחידה

דירה חלופית כאשר הנכס הראשוני עדיין לא נמכר, נדרש תצהיר בפני עורך דין למכור את הנכס ב-18 החודשים שחלפו

70%

דירה יחידה*

על מנת לרכוש דירה להשקעה תוכלו למשכן 50% משוויה.

בנוסף תוכלו למשכן 50% מהנכס הקיים שלכם (החישוב: שוויו של הנכס פחות המשכנתא עליו כפול 50%).

50%

דירה להשקעה

במחיר למשתכן חשוב לשים לב, ערך הדירה לפי שווי שמאי גבוה מערך הדירה בחוזה. כחלק מרעיון הפרויקט מאפשרים הבנקים לקחת 75% מנכס הדירה לפי שמאי. בנוסף חשוב שתדעו כי עליכם לתת 10% משווי חוזה כהון עצמי. (אם שווי לפי חוזה מיליון עליכם להחזיק בהון עצמי של לפחות מאה אלף)

*באזור בהם קיימים מענקים, בפרוייקטים של מחיר למשתכן, יש אפשרות להביא גם 60,000 בלבד!!!, כך שסה״כ המענק + ההון העצמי (60,000 ) יהווה לפחות 10%.

 

כמוכן בדירות שהמחיר בהן מעל ל-1.8m , החוקים מעט שונים.

*90%

מחיר למשתכן

 

ערך הנכס (פרט למחיר למשתכן)- לאחר שתבחרו בנק משכן יגיע לנכס שמאי שיעריך את שווי הנכס, הבנק יאפשר לכם לקחת משכנתא בגובה ערך השמאי או מחיר לפי החוזה שלכם מול הקונים הנמוך מבין השניים.

מה קורה עם ערך השמאי נמוך משווי מכירה?

כאמור, הבנק מחשב את גובה המשכנתא לפי הערך הנמוך מבין עריך השמאי לערך החוזה, ועל כן, אם ערך השמאי נמוך מערך המכירה אנחנו יכולים להיתקל בקושי להשלים את הפער על ידי משכנתא, איך יודעים?

0%-45%

45%-60%

60%-75%

המשכנתאות מחולקות למדרגות שעבור כל מדרגה הבנק יציע לכם ריבית שונה, כמובן שככל שהמגרה עולה כך גם הסיכון עבור הבנק עולה וכך גם הריבית.

אם ערך השמאי מאלץ אותנו לעלות מדרגה, סביר כי הבנק יעלה לכם את הריבית.

אם אתם נמצאים במדרגה האחרונה, או אם הבנק לא מאפשר לכם משכנתא הגבוהה מאחוז מימון מסוים תצטרכו להשלים את הסכום עם ההון העצמי שחסכתם או הלוואה שאינה משכנתא.

מה לא ידעתם?

יש אפשרות להגיע גם ל-100% מימון על ידי לקיחת הלוואה משלימה, עם זאת כדאי לדעת שההחזר החודשי עבור אותה הלוואה יקטין את ההכנסה הפנויה שלכם וזו משפיעה על יכולת ההחזר החודשי שלכם.

הכנסה פנויה

אז כבר אמרנו שהבנק רוצה להביא לכם משכנתא אבל חשוב לו לדעת מהי יכולת ההחזר שלכם כדי לדעת את מהו הסיכון אותו הוא לוקח

אז איך מחשבים אותה? – נוסחה פשוטה

ההכנסה שלכם נטו (ממוצע של שלושה חודשים אחורה) פחות תשלום חודשי עבור ההלוואות שאינן מסתימות ב-18 החודשים הקרובים.

יכולת החזר חודשי

עוד מגבלה שהבנקים מציבים היא מגבלה על גובה ההחזר החודשי אותו אתם תחזירו. לרוב הבנק יגביל אתכם לעד 33% מההכנסה הפנויה.

מה לא ידעתם?

עם הכנסות טובות, משרות יציבות , צפי לעליה עתידי של המשכורת, ולא פחות גם רושם טוב על פקיד הבנק יכול לתת לכם גם עד 40% החזר מגובה ההכנסה הפנויה שלכם.

בחירת תמהיל

אז כמו שהבנתם מהחלק הראשון של הספרון יש לא מעט מסלולים שמהם אפשר להרכיב את המשכנתא שלכם.

מה היתרון בבחירת מספר מסלולים? – בנק ישראל מגביל את מידת הסיכון שאתם יכולים לקחת ומחייב לקחת לפחות שליש מההלוואה במסלול של ריבית קבועה. הוא עושה זאת כדי שלא תקלעו לאי יכולת החזר במידה והשוק יעלה ריביות ברמה גבוהה.

אז למה לא לקחת הכל קבועות? אתם יכולים לעשות זאת, אבל לא בטוח שהדבר ישתלם לכם, הריביות המשתנות יותר נמוכות ועם חלוקה נכונה בין מסלולים קבועים ומשתנים אפשר להנות משני העולמות.

אז אילו מסלולים לבחור?

בדרך כלל, במיוחד בימים אלה בהם הריבית בישראל נמוכה מאוד נהוג לקחת את במסלול הפריים את המקסימום הניתן (ע"פ הוראות בנק ישראל) -33%. חשוב לשים לב לסיכונים במסלול- ראו בחלק הראשון של הספרון המושקע הזה.

חלק נוסף אותו חייבים לקחת הוא מינימום שליש בריבית קבועה- כזאת שלא משתנה לאורך כל המשכנתא, זהו המסלול שיתן לכם לישון בשקט עד הרגע שתסלקו את המשכנתא. אז אמרנו מינימום שליש, אבל מה המקסימום? בהחלט תלוי במידת החרדה שאתם יכולים לספוג והמוכנות שלכם לשלם יותר ריבית בגינה כי כמו שהבנתם אין מתנות חינם, במסלול הזה הריביות לרוב יקרות מהריביות על המסלולים המשתנים, אפשר להקטין את הריבית עם קיצור התקופה והגדלת ההחזר החודשי.

מה עם המשתנות? אפשר לשלב ריבית משתנה כל 5 או 10 שנים ובכך להינות מריבית קבועה לתקופה קצרה.

מה לא ידעתם?

אנשים מסתכלים על הריבית שישלמו לאורך כל התקופה וזו אולי הטעות הגדולה ביותר שהם עושים. זוג צעיר הלוקח משכנתא מחליף את הנכס (ובדרך כלל סוגר את המשכנתא) בין 7 ל-10 שנים מיום לקיחת המשכנתא, ועל כן חשוב לשים לב מהי יתרת הקרן הנותרת לאחר תקופה זו.

איך לקבל את הריבית הטובה ביותר

הדרך המקובלת והידועה- סקר בנקים, ואנחנו לא מתכוונים לסיבוב בנקים, אנחנו מתכוונים לסיבובי בנקים, עד הרגע שאומרים לכם "אי אפשר לעשות יותר כלום" הדבר בדרך כלל לוקח זמן- כשבועיים עבודה (תלוי בזמינות הבנקים, בזמינות שלכם, ברמת האישור בבנק- יש אישורים שדורשים מנהל מיוחד).

איך לקבל את הריביות הטובות ביותר?- טיפים שאולי לא הכרתם

דרך נוספת להוזיל ריביות היא לתת לבנק להרוויח עליכם במסלול אחד ולצ'פר אתכם במסלול אחר, נסו לעשות זאת במסלול הקצר ביותר או במסלול שמיועד לפירעון מוקדם על ידי קרן השתלמות או דרך אחרת.

הכל אישי- היו אנושיים ונחמדים לפקידים, קודם כל כי אנחנו בני אדם, דבר שני- כי אף אחד לא רוצה לצ'פר ולעזור ללקוחות לא נעימים. קחו בחשבון שהם לא חייבים לתת לכם משכנתא גם אם אתם עומדים בכל התנאים, אגב, הם גם לא חייבים להגיד לכם למה.

בחירת בנק

תנו לנו להפתיע אתכם, תבחרו את הבנק שייתן לכם את התנאים הטובים ביותר. עכשיו ברצינות. איך בוחרים בנק?

אז ברור לכל שאת המשכנתא ניקח בבנק שייתן לנו את הריביות הזולות ביותר לתקופה הטובה ביותר אבל למה עוד צריך לשים לב?

רשימת טיפים כללית שאולי לא הכרתם:

  • זמינות הפקידים- אם אנחנו לחוצים לקבל את הכסף חשוב שנדע את זמינות הפקיד אלינו, אפשר לבחון זאת על ידי מספר הפקידים בסניף המטפלים במשכנתא (אפילו רשימת הפקידים בעיר בכלל). עם זאת סביר כי הבנקים הללו יפצו על איטיות התהליך בריביות טובות.

 

  • בנק מלווה בפרויקט- לרוב הבנק המלווה יעבוד מהר יותר, וגם לעיתים בפרויקט מחיר למשתכן בבנק המלווה שווי הנכס לפי ערך שמאי יהיה הגבוה ביותר, ולא תצטרכו לשלם על השמאי.

 

  • הטבות נלוות- לעיתים הבנקים יאפשרו לכם לקבל הטבות נלוות כמו תשלום ראשון על המשכנתא על חשבונם או מסלולים בריבית מאוד נמוכה. אופציה נוספת שהם יתנו לכם הטבות שלא קשורות למשכנתא כמו הלוואות בריביות אפסיות

 

  • חפשו איפה יושב מנהל תחום המשכנתאות בעיר וגשו לסניף שלו- הסיבה, שמירה על אינטרסים של הסניף מול היכולת להתגמש בתנאים.

מדריך משכנתאות

לליווי צמוד לאורך כל המשכנתא

צרו אתנו קשר

אלפא משכנתאות

 

077-9981113

office@alpm.co.il

או בפייסבוק שלנו

www.facebook.com/alpmcoil


 

Call Now Buttonהתקשר עכשיו
Share This
WhatsApp chat