בחרו עמוד

משכנתא במחיר למשתכן

איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן ?

ברכותיי. אתם נמנים בין מספר מצומצם ומרובה מזל של אנשים שזכו בהגרלה של המחיר למשתכן. כמו מרבית המועמדים למחיר למשתכן, סביר להניח שגם אתם מחפשים כעת משכנתאות למחיר למשתכן שיתלוו לזכייה שלכם. אם אכן הדבר, אנא קראו בתשומת לב מרבית את המאמר הבא שיכול לעזור לכם מאוד.

במאמר נדבר על מספר נושאים:

  1. מהי תכנית המחיר למשתכן, האם היא כדאית ולאילו פרטים כדאי לשים לב?
  2. מהם התנאים לקבלת משכנתא במחיר למשתכן?
  3. מה חשיבות של הון עצמי למשכנתא למחיר למשתכן? (בדגש על הון מינימלי)
  4. מיהו יועץ המשכנתאות למחיר למשתכן ואיך אפשר להשתמש בו לצרכים שלנו?

מחיר למשתכן – מה זה ?!

בקצרה – תכנית המחיר למשתכן הינה תכנית ממשלתית שנועדה לסייע לחסרי דיור לרכוש דירה בישראל. התכנית מיועדת ברובה לצעירים חסרי הון עצמי שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. לתכנית יש קריטריונים רבים שבסופם המועמדים הנרשמים מתקבלים דרך הגרלה. התכנית הינה למעשה מכרז ממשלתי ליזמים שמתחרים על המחיר הנמוך ביותר לדירה אותה ישלם הקונה סופי – המשתכן, תחת תנאים שנקבעו במכרז. לצורך פרסום, בחירה ובקרה על התהליך הוקמה מנהלת פרויקט ייעודית שתפקידה לפקח על הקבלנים. תוכנית ממשלתית שהחלה בשנות ה-90 והורחבה ב-2015  ולבנות במסגרתה אלפי יחידות דיור שיוצעו לזוגות נשואים או רווקים/רווקות מעל גיל 35, שלא הייתה בבעלותם דירה ב-3 השנים האחרונות. או גרושים/גרושות ללא דירה. אחת המטרות הייתה להוריד את מחירי הדיור בישראל.

איך זה קשור למשכנתאות ?

כאמור, נבחרי התכנית הינם זוגות נשואים/רווקים/גרושים שאין בידם לרכוש דירה לבדם. מהר מאוד, אותם זוגות אשר נזקקים למימון עצמי גבוה יותר מהתקרה בשוק החופשי (בערך 75%), גילו שבנקים לא ממהרים לאשר להם משכנתא. עם זאת, נכון להיום, המדינה התערבה בנושא וקיימות הקלות והטבות וניתן לקבל עד 90% אחוז מימון משכנתא למחיר למשתכן. נרחיב עוד על כך בהמשך.

בעת כניסה לתכנית נבקש מכם לשים לב למספר פרטים חשובים.

מכיוון שהביקוש לתכנית גדול מההיצע, אתם עלולים למצוא את עצמכם מקבלים דירה בהגרלה שאינה תאומת את הצרכים שלכם. הדירה יכולה להיות בעיר שאתם לא מעוניינים לגור בה ולא קרובה למקום עבודתכם למשל, או שהגודל שלה לא מתאים לצרכים שלכם (הרבה דיירים קיבלו דירות גדולות מידי שלמעשה העלו את המחיר מעבר ליכולת של הזוכים ומעבר לצורך שלהם!) ואפילו יתכן שהדירה פשוט לא בסטנדרט שאתה מחפשים, לא בקומה, לא באיכות ועוד. לכן חשוב מאוד שלא תקפצו על המציאה רק כי זכיתם. יתכן והחלטה זו למעשה תפגע בכם בהמשך. שימו לב גם שתחת התכנית לא ניתן למכור את הדירה ב-5 השנים הראשונות.

מה התנאים לקבלת משכנתא בתכנית למשתכן:

במדינת ישראל באופן כללי, אחוז המימון הגבוה ביותר ללקיחת משכנתא הוא כ75%.

היות והבינו שהתכנית מחיר למשתכן מיועדת לאזרחים מעוטי יכולת יחסית בעלי הון עצמי נמוך מאוד, התקבלה החלטה לבצע החרגה ולאפשר אחוז מימון גבוה יותר בתכנית. כאמור, ניתן לקבל עד 90% אחוז משכנתא במחיר למשתכן. חשוב לציין שאין זו ההטבה היחידה. גם הריביות על המשכנתא נמוכות וקיימות הטבות רבות שכדאי להכיר. בתיקון לחוק הדיור, התשנ"ב 1992, נקבע כי אזרחים מחוסרי דיור בתקופה של 10 שנים או יותר זכאים לקבל הטבות משכנתא בתנאים מועדפים. אותם אזרחים יקבלו משכנתא נמוכה בחצי אחוז לפחות מהריבית הממוצעת הנהוגה לנכס בשווי הנכס אותו הם מעוניינים לרכוש במסלולים הצמודים למדד. אותו הטבה תקפה לתקופה של כ30 שנים, אך מומלץ לבנות תמהיל משכנתא נכון לתקופה קצרה יותר על מנת להוזיל את החזר הריביות.

הון עצמי בתכנית מחיר למשתכן:

מרבית המשתתפים בתכנית מחיר למשתכן יש להם הון עצמי נמוך יחסית. מכאן הרצון גם להיכנס להגרלה ולתכנית. כפי שציינו מקודם התכנית מסייעת בצורה של הטבה באחוז המימון למשכנתא אך יש גם עוד פרמטרים חשובים שכדאי מאוד להיות ערני אליהם.

שוק מוצף: אחד הדברים שקורים בעקבות התכנית היא שפעמים רבות זוכי ההגרלה מקבלים זכות לדירה שלא מתאימה בדיוק לצרכים שלהם. בשביל לא לוותר על המחיר האטרקטיבי שנמוך מהמחיר בשוק החופשי, זוגות רבים משתמשים בתכנית לשם הגדלת ההון שלהם ומשכירים את הנכס במקום לגור בו. בגלל שרבים עושים זאת, פעמים רבות סכום השכירות נמוך יחסית ובעלי הדירה מתפשרים לסכום שלא תמיד מספיק להם להחזר המשכנתא החודשי.

בנוסף, אחרי תקופה של 5 שנים, ניתן למכור את הדירה, מה שמציף עוד יותר את השוק, מוביל לתחרות והורדת מחירים וקושי משמעותי במימוש הנכס.

קשיים מהבנקים ומהקבלן: זכרו, אנו מדברים על מחוסרי דיור עם הון עצמי מנמלי. עובדה זו לא לטובתכם, והקבלן פעמים רבות לא יגלה סבלנות למצבכם הפיננסי. גם הבנקים יכולים להערים קשיים בנתינת משכנתא עם 90% מימון. על אף, שעל פי חוק, הם מחויבים לאפשר זאת, הם פעמים רבות פשוט יציעו תנאים לא אטרקטיביים ואפילו פחות טובים מ "בשוק הרגיל". קשיים אלו ישפיעו ישירות על תזרים המזומנים שלכם ועל כן יצרו עליכם לחצים נוספים בהתחייבויות מול הקבלן, אותם יש לקחת בחשבון.

אז בשורה התחתונה מה לעשות? על כך בפרק האחרון של המאמר.

ייעוץ משכנתאות מחיר למשתכן

סיימנו את הפרק הקודם בהצגת כמה פרמטרים שיכולים מאוד להקשות עלינו בכניסה לתכנית מחיר למשתכן. דירה שלא מתאימה לצרכים שלנו, הון עצמי נמוך וכתוצאה מכך קשיים מול הבנק והקבלן, ותנאי שוק לא טובים שנוצרים כתוצאה מכך. האם זה אומר שהתכנית לא טובה?

לא בהכרח. ניתן לעשות הרבה בשביל להתאים את התכנית אליכם באופן פרטני וליהנות מהפירות הנדיבים שהיא מציעה. רצוי מאוד לגשת בתכנית מחיר למשתכן לייעוץ משכנתאות ולהיעזר באנשי מקצוע בקבלת ההחלטה הפיננסית החשובה בחייכם (ככל הנראה).

למה כדאי לשים לב?

בשוק יש שני סוגים של יועצים. יועצי משכנתאות מטעם הבנק ויועצים מגופים פרטיים שאינם מלווים כספים. שימו לב שליועצי הבנקים יש אינטרס ברור שתסגרו עסקה עם הבנק ולכן אנחנו באופן כללי לא ממליצים לכם להשתמש בהם. יועצים פרטיים אולי יקרים יותר אבל בחישוב הכולל הם יעבדו בשבילכם ובשביל הכסף שלכם ואתם תצאו עם חיסכון משמעותי יותר ולכן תרוויחו גם יותר.

בגדול יועץ משכנתאות הינו אדם בעל ידע רחב בעולם המשכנתאות על בוריו, המבין את המסלולים השונים, בקיא בריביות המשק ובשינויים שבהם ועוד. יועץ משכנתאות יעזור לכם גם לבנות תמהיל משכנתא טוב יותר עם ריביות נמוכות יותר אבל גם לסייע לכם בקבלת החלטה על רכישת הנכס בהיבט הפיננסי. יתכן ונכס מתאים לכם מאוד לצרכים האישיים אבל פיננסית הוא מסוכן. ולכן דעה נוספת מעולם התוכן הפיננסי יכולה לסייע לכם מאוד. יועץ משכנתאות גם יכול לנהל עבורכם או אתכם את המשא ומתן  החשוב, אך גם מעיק לעיתים, עם הבנקים ולשפר את התנאים עבורכם. כמו כן, עסקת המשכנתא לא נגמרת אחרי הלקיחה שלה. גם התהליך שקורה אחרי חשוב ומעורבים בו כספים רבים ויועץ משכנתאות יכול לעזור לכם לחסוך כסף בהחזרים החודשיים שלכם לאורך השנים.

איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן ולמי היא מיועדת?

  • זוגות נשואים או ידועים בציבור
  • יחידים (רווקים, גרושים ואלמנים) מעל גיל 35
  • הורה עצמאי (חד-הורי) עם ילד אחד לפחות
  • נכים בני 21 ומעלה

תנאים לקבלת משכנתא מחיר למשתכן או האם יש איסורים כלשהם לאחר רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן החדש?

  • השכרת הדירה: כדי להקל על ציבור הרוכשים הסיר משרד הבינוי את האיסור על השכרת הדירה.
  • מכירת הדירה: חסר דיור או משפר דיור שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן, לא יהיו רשאים למכור את דירתם במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה שבה זכו בדירה, המוקדם מבניהם.

משכנתא במחיר למשתכן- שמאות ומשכנתא:

 

במחיר למשתכן בלבד, הבנקים חייבים להסתמך על השווי של הדירה הנרכשת, שמוערכת על ידי שמאי מקרקעין, ועל השווי זה הבנקים חייבים לאפשר 75% משכנתא, ולא לפי מחיר הרכישה של הדירה, שכן מחיר הרכישה בדרך כלל נמוך ממחיר השוק של אותה הדירה.

הסייג היחיד הוא שהרוכש ישלם לפחות 100,000 ₪ (או מענק + 60,000 ₪ ), או 10% ממחיר הרכישה, הגבוה מבניהם, וחלק זה יהווה את ההון עצמי שלו.

בעוד שרוכשי דירות יד שנייה יקבלו  עד 75% מערך השמאי או מחיר הקניה- הנמוך מבין השניים.

 

חישוב משכנתא מחיר למשתכן – מענקים לפי מיקום

מענק שנותנת למדינה על בחירה לרכוש באזורים מסוימים. המענק לא יחשב כחלק מהמשכנתא.

כלומר הזוגות יקבלו 75% מימון+ מענק לפי אזור, עפ"י הטבלה הבאה:

מענק 40,000 ₪ מענק 60,000 ₪
אילת אשקלון אופקים בית שאן​ סח'נין
חריש נהריה דבוריה דימונה צפת
עכו עפולה דיר חנא​​ חצור הגלילית​ קצרין
פורדיס רכסים טבריה ירוחם קריית ארבע​
שלומי   כפר מנדא​ מג'ד אלכרום​ קריית שמונה​
    מגדל העמק​ מעלות-תרשיחא שדרות
    מצפה רמון​​ נחף ערד
    נצרת נצרת עילית​ נתיבות

 

לסיכום –

תכנית המחיר למשתכן יכולה להיות מקפצה משמעותית מאוד עבור צעירים רבים שמתקשים לרכוש נכס. אך כמו שניסינו להסביר לכם במאמר, אין זה אומר שכל זכייה היא מציאה. יש לבחון טוב, טוב את התאמת הנכס לצרכים האיישים והפיננסים שלכם ולקבל החלטה מושכלת ונבונה. מעל הכל, כדאי מאוד לא להיכנס לתהליך הזה לבד ולהיעזר באנשי מקצוע שיחסכו לכם עשרות אלפי שקלים ואף יותר, באחת העסקאות החשובות בחייכם.

Call Now Buttonהתקשר עכשיו
Share This
WhatsApp chat