בחרו עמוד

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא

אחד המושגים החשובים ביותר בכל עולם המשכנתא הינו המושג "תמהיל משכנתא". הרבה אנשים מחפשים תמהיל משכנתא מומלץ או תמהיל משכנתא למיליון שקל או לכל סכום כללי אחר ואינם מבינים שלמעשה תמהיל משכנתא הוא כמו "חליפה אישית" שנתפרה למידותכם. כלומר, למצבכם הפיננסי ולא רק לסכום מסוים של משכנתא שאתם מעוניינים לקחת. למעשה תמהיל משכנתא הינו חלוקה של המשכנתא למספר הלוואות נפרדות אשר מאפשרות לא לשים את כל הביצים בסל אחד כמו שנאמר. עיקרון זה הינו עקרון מפחית סיכון ומאפשר ראש שקט והחלטה כלכלית נבונה יותר.

כלל ראשון ללקיחת תמהיל נבון להבין את המסלולים השונים.

,קיימים מספר גדול של מסלולים. במאמר זה נתמקד בכמה עיקריים:

  1. מסלול הפריים

על מנת להבין מסלול זה נסביר בקצרה מהי ריבית פריים. ריבית פריים הינה ריבית מוצהרת שבנק ישראל מצהיר עליה ועל בסיסה בנקים שונים מתמחרים את הריביות שלהם. ריבית זו, נכון ל2019, הינו נמוכה יחסית וללא שינוי משמעותי בשנים האחרונות.

מסלול ריבית הפריים הינו מסלול המבוסס על ריבית זו. מסלול זה הינו זול יחסית (בנקודת זמן זו) ולכן זהו מסלול אטרקטיבי ביותר. חשוב לציין שמסלול זה הוגבל בשנת 2011 ואוסר על בנקים לתת משכנתא עם מעל 33% אחוז מימון במסלול זה. הסיבה היא – למנוע מלווים להתפתות ולקחת את המשכנתא שלהם רק במסלול זה ואז לא לעמוד בתשלום עתידי כאשר הריבית הזו תעלה (והיא בהכרח תעלה בעתיד).

מהסיבות הנ"ל, מסלול זה נחשב זול אך מסוכן יחסית ויש לקחת זאת בחשבון. ההמלצה היא שמסלול זה יהווה 33% מתמהיל המשכנתא – כלומר המקסימום המותר על פי חוק ולכמה שיותר זמן על מנת "לפנות" מקום למסלולים אחרים.

  1. מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד

הקל"צ, המסלול ה"בטוח". מסלול זה אמנם ידוע מראש ועם יותר ודאות וביטחון מאחרים אך גם יקר בהתאם. זהו מסלול עם ריבית קבועה שלא משתנה בהתאם לשינויים במדד המשק ולכן נחשב בטוח יותר ויקר יותר. מסלול זה גם בעייתי מבחינת פירעון מוקדם ויכלול עמלת פירעון מוקדם.

ההמלצה היא שמסלול זה ילקח במידה ואתם לא מתכוונים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, או לפני תום המסלול הזה, כי אחרת תשלמו הרבה ריביות בהתחלה ויתכן שגם לא תנגסו בקרן.

  1. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד

למעשה מסלול זה  הוא כמו מסלול הפריים – מסלול שהריבית שלו משתנה אך בשונה מהפריים גם צמודה למדד. במסלול של הריבית המשתנה צמודה, השינוי הריבית יכול להתרחש פעם לשנה, פעם ל-5 שנים, משתנה כל 10 שנים וכו… לפי הוראות בנק ישראל בדבר הריבית המשתנה, המשכנתא יכולה להיות בעלת ריביות משתנות לכל היותר עד 66% , זאת אומרת אם יש לנו 33% בפריים, לא נוכל לקחת יותר מ33% , במסלול הזה.

מסלול זה מאפשר פירעון מוקדם בנקודות היציאה ללא עמלה ונקודה זו מהווה יתרון. וכן המסלול הזה נחשב זול כיום, שכן הריבית עליו נמוכה, אך הדבר כמובן יכול להשתנות בעתיד בהתאם לנק׳ השינוי.

קיימים עוד מסלולים נפוצים (מט"ח, קבועה צמודת מדד ועוד) אך בחרנו להתמקד פה בשלוש המרכזיים שמהווים 'שלד' בכמעט בכל תמהיל משכנתא שקיים.

 

לאחר שסקרתם את המסלולים השונים ובניתם לכם שלד (אנחנו ממליצים בחום להשתמש באנשי מקצוע לצורך בניית התמהיל בצורה המקצועית והנבונה ביותר שתשרת את הצרכים שלכם בצורה האופטימלית ביותר) אתם יכולים לגשת לבנקים השונים ולהתחיל לנהל משא ומתן על התמהיל ועל התנאים השונים.

ניהול משא ומתן עם הבנקים

לאחר שבנינו תמהיל שלדי עם מחשבון תמהיל משכנתא או עם איש מקצוע, כעת אפשר ללכת לבנקים ולקבל הצעות מחיר. נרצה ללכת ראשית לבנק ולקבל ממנו הצעה ראשונית לתמהיל שבנינו. לאחר קבלת הצעת זו, נכנס שלב החקר שוק בו אתם צריכים להסתובב ולאסוף כמה שיותר מידע. זה יכול להיות קצת טרחה אבל פעולה זו תועיל לכם רבות ותחסוך לכם כספים רבים בעתיד.

כאשר אתם מגיעים לבנקים אל תמהרו לחשוף את ההצעות הקודמות שלכם. הסיבה לכך היא, שהבנקים עלולים לנסות לכל היותר להשוות לכם את ההצעה או לשפר אותה קלות. לעומת זאת, אם לא תיתנו להם עוגן להתבסס עליו, יתכן שתקבלו הצעה אטרקטיבית בהרבה. זכרו, שכמו בכל עניין כספי, מדובר פה בביזנס שכל צד מנסה למקסם את הרווחים שלו.

שימו לב שאתם מבקשים הצעות מחיר לתמהיל הספציפי אותו בניתם. אם תקבלו הצעות מחיר שונות לתמהילים שונים, יהיה לכם מאוד קשה להשוות מחירים באמת ולקבל החלטה נבונה איזו הצעה אטרקטיבית יותר עבורכם. יתכן מצב בו בנק מסויים יציע לכם הצעה בתמהיל אחר מיוזמתו. במקרה כזה בקשו בנימוס לקבל גם הצעה נוספת מאותו הבנק לתמהיל נוסף.

חשוב לזכור שבסוף הבנק הינו מוסד פיננסי אדיר ועם כל הכבוד למשכנתא שלכם, יש לו לקוחות נוספים ומקורות הכנסה רבים. לכן, השתדלו להיות מקצועיים לא להגזים ו"למרוח" את הבנק, שכן פעולה זו עלולה להתפרש כחוסר רצינות מצידכם. הבנק יכול לחשוב שהדבר מעיד עליכם כלקוחות "מסוכנים" יותר ולכן יהיה לו פחות תמריץ לתת לכם הלוואה עם ריביות נמוכות. למעשה גובה הריבית קשורה בצורה מסוימת ביכולת הפיננסית של הלווה. לווה עם רמת סיכון גבוהה, כלומר לווה שיכולת ההחזר שלו נמוכה ולכן הבנק "לוקח סיכון" בנתינת הלוואה אליו, הינו לווה שיקבל הלוואה בריבית גבוהה יותר מאשר לווה עם יכולת החזר גבוהה. הסיבה היא, שהבנק צריך "לפצות" את עצמו על הסיכון שהוא לוקח. שימו לב שהעו"ש שלכם לא כל כך מעניין את הבנק והבנק יחייב אתכם לתת בטחונות אחרים כמו רישום במרשם משכונות, ביטוח חיים ודירה ועוד. הדבר הינו מקובל מאוד והיום לא מתנהלות עסקאות משכנתא בלי ביטוחים אלו. תוכלו להעמיק יותר במאמר "מדריך משכנתא‘'.

עוד דבר שכדי לדעת, שחלק מהבנקים עובדים על גיוס לקוחות חדשים גם, לחשבון העובר ושב. וחלק מהבנקים עובדים על שימור, עושים הכל כדי לשמר לקוחות שלהם, שיקחו משכנתא אצלם. דעו את הדבר ונצלו אותו, אל תפחדו להעביר עו״שׁ, במיוחד שלפעמים ללקוחת חדשים יש תנאים חדשים ולפעמים אפילו פטורים מהעמלות וכו…

לסיכום – קחו בחשבון את אלמנט הזמן. עסקאות טובות לא עושים בלחץ של זמן. זה בהכרח מוליד לטעויות בשיקול דעת ולעסקאות פחות טובות לאחד  מהצדדים או לשניהם. לקיחת משכנתא הינו תהליך שלוקח זמן, השתדלו לתזמן אותו לפחות חודש וחצי מראש בשביל שתוכלו לעבור אותן בנחת ובצורה אופטימלית עבורכם.

Call Now Buttonהתקשר עכשיו
Share This
WhatsApp chat