לקיחת משכנתא הינה הלוואה בעלת משמעויות כלכליות גדולות לטווח ארוך. לא פעם, לפעמים שנים אחרי לקיחת ההלוואה, אנו יכולים למצוא עצמנו נתקלים במציאות, או אירוע לא מתוכנן שמשפיע על המצב הכלכלי שלנו משמעותית. אותה מציאות שלא חשבנו עליה, כמו לידה, גירושין, מוות לא צפוי חלילה, או כל דבר אחר העולה על הדעת, יכול להשפיע עלינו בהקשר של משכנתא.
במאמר זה נבין מהי הקפאת משכנתא, מהם תנאי הקפאת משכנתא ומהו חוק הקפאת משכנתא (חוק ה"גרייס").
מהי הקפאת משכנתא
הקפאת משכנתא הינו תהליך מסודר ורשמי בו בנק המשכנתאות מאפשר ללווה "זמן נשימה" בתשלום המשכנתא השוטף. למעשה קיימות שתי גרסאות להקפאת משכנתא:
- הקפאת משכנתא בגין קושי כלכלי – סיבה פחות נפוצה
- הקפאת משכנתא בגין מכירת דירה – הסיבה הנפוצה יותר
הקפאת משכנתא בגין קושי כלכלי:
הלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, עשרות שנים. זו למעשה הלוואה שבמרבית המקרים מלווה אותנו רוב או חלק ניכר מחיינו. הבנקים מכירים עובדה זו. בשל כך, הם גם יודעים שיש מקרים בהם תשלום המשכנתא יכול להכביד מאוד על הלווה. במקרה כזה, לפעמים עדיף לבנק לאפשר ללווה להתארגן על עצמו כלכלית מספר חודשים ובכך לאפשר לו להמשיך בתשלום הסדיר. כמובן שעזרה זו לא ניתנת בחינם.
כשאדם מגיע למצב בוא הוא רוצה להקפיא את המשכנתא שלו עליו להגיש בקשה מנומקת פיננסית שתכלול את כל האישורים הנדרשים (זכרו שהבנק יודע את המצב הפיננסי שלכם ובמקרים רבים בנק המשכנתאות הוא גם הבנק בו מנוהל החשבון הפרטי שלכם).
בקשת ההקפאה ברוב המקרים יכולה להתקיים בתנאים הבאים:
- אינכם נמצאים בתקופה החיים הראשונה של המשכנתא, כלומר לא בפרק זמן הראשוני מאז קבלת ההלוואה (כל בנק והזמנים שלו, בדר"כ מדובר על מספר שנים ספורות בלבד).
- ההקפאה היא אך ורק על משכנתא שקיימת בפועל ולא משכנתא שאתם עומדים לחתום עליה
(הערה חשובה: אפשר ומומלץ מאוד להכניס סעיף הקפאה במעמד החתימה, כחלק מהמשא ומתן שלכם עם בנקי המשכנתאות שיאפשר לכם להקפיא בתנאים נוחים. גם אם מצבכם הפיננסי בזמן ההחתמה סביר, החמירו והכניסו סעיף זה ש "יבטח" אתכם ויקל עליכם בעת צרה לא צפויה).
- קיימת מגבלה על מספר הפעמים בהם ניתן להקפיא את המשכנתא (ברוב הבנקים 3 פעמים לאורך חיי ההלוואה) – כך שאם עברתם מספר זה, ככל הנראה לא יאשרו לכם הקפאה נוספת
הקפאת משכנתא בגין מעבר נכס:
כאשר אתם מחליטים לעבור דירה ולרכוש דירה חדשה, פעמים רבות קיים פער זמנים בין מעברים אלו. רוצה לומר, יש פער בין הרגע בו מכרתם את הנכס הממושכן ועד כניסתכם לנכס החדש. במקרה כזה, אתם תהיו זמן מה ללא נכס פיסי, מה שאומר שלבנק אין נכס לשעבד כערובה.
היות וזה תנאי בסיסי של הבנק למתן הלוואה, ועם זאת מקרה נפוץ, הבנקים תומכים בהקפאה מסיבה זו ולעיתים גם מחייבים הקפאה. ישנם מקרים שלא תצטרכו לבצע הקפאה. מקרה כזה הוא שעבוד של נכס אחר. במידה וזה אפשרי, הבנק יכול לאפשר לכם לבקש שזמנית תשעבדו בתור ערובה נכס אחר. אופציה זו פשוטה וזולה יותר אך כמובן דורשת שיהיו לכם ערבים שיהיו מוכנים לשעבד את ביתם, דבר לא טריוואלי כלל וכלל.
במידה ואין לכם אפשרות כזו, אז תיאלצו לבצע הקפאה. הקפאת המשכנתא, אשר היא חלק מתהליך פיננסי רחב של גרירת משכנתא, כרוכה בעלות ולכן הינה אופציה אחרונה. את תקופה הזמן בו הייתם במצב "קפוא" תיאלצו לשלם בריבית לאחר מכן. לכן נמליץ שהקפאת משכנתא תהיה המוצא האחרון.
מהם תנאי הקפאת המשכנתא
במידה ותחליטו שאתם אכן רוצים להקפיא את המשכנתא שלכם, תיאלצו לדבר עם הבנק שלכם ולקבל ממנו את התנאים להקפאה. לכל בנק תנאים שונים, נציג פה כמה מהבנקים המרכזיים:
- הקפאת משכנתא בנק לאומי: "פסק זמן משכנתא" – תכנית המאפשרת לכם להפסיק את תשלום המשכנתא עד 3 חודשים ברציפות. במעמד חתימה על חוזה ההלוואה, קובעים מהו מספר החודשים אשר משתנה מלקוח ללקוח.
- הקפאת משכנתא בנק פועלים: בנק הפועלים מאפשר תכנית אחרת לדחיית משכנתא של חודש אחד. חודש זה , אשר יוקפא יתווסף לכם בסוף המשכנתא עם הריביות והקרן הנלווים. בנק הפועלים מאפשר דחייה זו בגין סיבות פרטניות כמו חתונה, שיפוץ, אירועי בר מצווה. לידה אינה נכללת בתכנית זו ובנק הפועלים מאפשר תכנית נפרדת עבור מקרים של לידה הנקראת "חופשת לידה"
- הקפאת משכנתא מזרחי טפחות: בנק המזרחי מאפשר לדחות את המשכנתא בתקופות שנקבעו מראש על פי אורך הדחייה (עד שלושה חודשים). הקפאה של המשכנתא במקרה זה תגרום לעלייה בהחזר החודשי שכן במתכונת של בנק מזרחי-טפחות, חודש זה מתווסף להחזרים של יתרת ההלוואה.
חוק "הגרייס" (=חסד, GRACE)
במסגרת הצעת חוק אשר יזם ח"כ רועי פולקמן (כולנו) הבנקים מחויבים לאפשר מתן הקפאה ללקוחות הנתקלים בקושי כלכלי וזקוקים לכך. כפי שכבר הבנתם, קיימים בנקים שכבר פועלים כך. מטרת החוק היא ליצור אחידות ולקבוע סטנדרט אחיד בנושא ולעגן את החוק כזכות המגיעה לנוטלי משכנתאות.
על פי חוק זה, יאופשר לכל אדם הנתקל בקושי כלכלי בגין אבטלה, מחלה, אי יכולת לעבוד או לידה, לקבל דחייה בתשלום המשכנתא של שלושה חודשים לפחות (אלא אם יבקש אחרת), לא יותר מפעם בשנה ועד שלוש פעמים בתקופה ההלוואה.
לסיכום –
פעולת ההקפאה של המשכנתא היא פעולה שכעת מעוגנת בחוק ומאפשרת "אורך נשימה" למי שזקוק לה בעתות משבר וקושי. עם זאת, חשוב לזכור שפעולה זו כרוכה בתשלום. הן בעמלה (כמעט כל פעולה במשכנתא שלכם כרוכה בעמלה) והן בריבית ו/או שינוי בהחזר חודשי או כל שינוי אחר שבשורה התחתונה יעלה לכם כסף. לכן נמליץ, בטרם הקפאה, שתנסו לבצע שינויים פיננסים בחיים שלכם שיאפשרו לכם לממש את ההחזר החודשי או אפילו לשנות את מסלול החזר המשכנתא שלכם, פעולה שגם יכולה לעלות כסף, אך בטווח הרחוק זולה יותר.
