מושגים במשכנתאות

השאירו פרטים ונחזור אליכם

Svg Vector Icons : http://www.onlinewebfonts.com/icon

תמהיל משכנתא

אחד המושגים החשובים ביותר בכל עולם המשכנתא הינו המושג "תמהיל משכנתא". הרבה אנשים מחפשים תמהיל משכנתא מומלץ או תמהיל משכנתא למיליון שקל או לכל סכום כללי אחר ואינם מבינים שלמעשה תמהיל משכנתא הוא כמו "חליפה אישית" שנתפרה למידותכם. כלומר, למצבכם הפיננסי ולא רק לסכום מסוים של משכנתא שאתם מעוניינים לקחת. למעשה תמהיל משכנתא הינו חלוקה של המשכנתא למספר הלוואות נפרדות אשר מאפשרות לא לשים את כל הביצים בסל אחד כמו שנאמר. עיקרון זה הינו עקרון מפחית סיכון ומאפשר ראש שקט והחלטה כלכלית נבונה יותר.

כלל ראשון ללקיחת תמהיל נבון – להבין את המסלולים השונים.

,קיימים מספר גדול של מסלולים. במאמר זה נתמקד בכמה עיקריים:

מסלול הפריים

על מנת להבין מסלול זה נסביר בקצרה מהי ריבית פריים. ריבית פריים הינה ריבית מוצהרת שבנק ישראל מצהיר עליה ועל בסיסה בנקים שונים מתמחרים את הריביות שלהם. ריבית זו, נכון ל2019, הינו נמוכה יחסית וללא שינוי משמעותי בשנים האחרונות.

מסלול ריבית הפריים הינו מסלול המבוסס על ריבית זו. מסלול זה הינו זול יחסית (בנקודת זמן זו) ולכן זהו מסלול אטרקטיבי ביותר. חשוב לציין שמסלול זה הוגבל בשנת 2011 ואוסר על בנקים לתת משכנתא עם מעל 33% אחוז מימון במסלול זה. הסיבה היא – למנוע מלווים להתפתות ולקחת את המשכנתא שלהם רק במסלול זה ואז לא לעמוד בתשלום עתידי כאשר הריבית הזו תעלה (והיא בהכרח תעלה בעתיד).

מהסיבות הנ"ל, מסלול זה נחשב זול אך מסוכן יחסית ויש לקחת זאת בחשבון. ההמלצה היא שמסלול זה יהווה 33% מתמהיל המשכנתא – כלומר המקסימום המותר על פי חוק ולכמה שיותר זמן על מנת "לפנות" מקום למסלולים אחרים.

מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד

הקל"צ, המסלול ה"בטוח". מסלול זה אמנם ידוע מראש ועם יותר ודאות וביטחון מאחרים אך גם יקר בהתאם. זהו מסלול עם ריבית קבועה שלא משתנה בהתאם לשינויים במדד המשק ולכן נחשב בטוח יותר ויקר יותר. מסלול זה גם בעייתי מבחינת פירעון מוקדם ויכלול עמלת פירעון מוקדם.

ההמלצה היא שמסלול זה ילקח במידה ואתם לא מתכוונים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, או לפני תום המסלול הזה, כי אחרת תשלמו הרבה ריביות בהתחלה ויתכן שגם לא תנגסו בקרן.

מסלול בריבית משתנה צמודת מדד

למעשה מסלול זה  הוא כמו מסלול הפריים – מסלול שהריבית שלו משתנה אך בשונה מהפריים גם צמודה למדד. במסלול של הריבית המשתנה צמודה, השינוי הריבית יכול להתרחש פעם לשנה, פעם ל-5 שנים, משתנה כל 10 שנים וכו… לפי הוראות בנק ישראל בדבר הריבית המשתנה, המשכנתא יכולה להיות בעלת ריביות משתנות לכל היותר עד 66% , זאת אומרת אם יש לנו 33% בפריים, לא נוכל לקחת יותר מ33% , במסלול הזה.

מסלול זה מאפשר פירעון מוקדם בנקודות היציאה ללא עמלה ונקודה זו מהווה יתרון. וכן המסלול הזה נחשב זול כיום, שכן הריבית עליו נמוכה, אך הדבר כמובן יכול להשתנות בעתיד בהתאם לנק׳ השינוי.

קיימים עוד מסלולים נפוצים (מט"ח, קבועה צמודת מדד ועוד) אך בחרנו להתמקד פה בשלוש המרכזיים שמהווים 'שלד' בכמעט בכל תמהיל משכנתא שקיים.

 

לאחר שסקרתם את המסלולים השונים ובניתם לכם שלד (אנחנו ממליצים בחום להשתמש באנשי מקצוע לצורך בניית התמהיל בצורה המקצועית והנבונה ביותר שתשרת את הצרכים שלכם בצורה האופטימלית ביותר) אתם יכולים לגשת לבנקים השונים ולהתחיל לנהל משא ומתן על התמהיל ועל התנאים השונים.

אחוז מימון משכנתא

אחוז מימון הוא האחוז מסך שווי הנכס לפי הערכת שמאי מתאם הבנק, שהבנק יכול/רוצה להלוואת לך. בהתאם למגבלות של בנק ישראל. ניתן למרות המגבלות בתנאים מסוימים להגיע לאחוזי מימון של עד 80%, מבלי להיעזר במימון חוץ בנקאי EMI, וכ"ו.

איחוד זכאויות

איחוד זכאויות  זהו הליך שמטרתו הגדלת הסבסוד שניתן על ידי משרד השיכון והבינוי, ניתן לבצע הליך זה רק לעולים חדשים שהם בעלי קשר משפחתי ואשר כל אחד מהם זכאי משרד השיכון והבינוי, ניתן לאחד עד 3 זכאים, והם צריכים בעליהם המשותפים של אותה דירה.

אישור זכויות

אישור זכויות – כאשר הקרקע אינה יכולה להירשם על שמנו בטאבו, כי היא עדיין בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, או שהיא עדיין בתהליך הרישום אך טרם נשמה והיא נמצאת בחברה המשכנת. זהו אחד האישורים הנדרשים על מנת להוכיח שאנו נוכל להיות הבעלים של אותה הקרקע שברצוננו לרכוש. אישור זה מונפק הן מהמנהל או מהחברה המשכנת.

אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני זהו השלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא, אישור זה בודק אם הבנק ירצה לתת משכנתא או לא בהתאם לפרטים המוצהרים. בשלב זה איננו נדרשים להגיש שום ניירת, אך אם אושרנו על ידי הבנק, והחלטתנו להמשיך אתו, נדרש להגיש את הניירת שתוכיח את אשר נאמר במהלך האישור העקרוני.

אשראי

אשראי זו בעצם הלוואה כספית שניתן לטווח זמן קצר, תמורת התחייבות הלווה להחזיר למלווה את ההלוואה בתוספת הריבית.

אשראי חוץ בנקאי

אשראי חוץ בנקאי בדומה לבנקים גם חברות הביטוח והאשראי נותנות הלוואה, מכספם. בדרך כלל הלוואות אלו בעלות ריבית גבוה בהרבה מהריבית בבנק, ורבים פונים לאפיק הזה כאשר הבנק לא מאשר להם הגדלת המסגרת בחשבונם.

בוליט

ראה "הלוואת הבלון"

ביטוח חיים לבעל המשכנתא

ביטוח חיים לבעל המשכנתא זהו הביטוח שהבנק מחייב אותנו לקחת במידה ונרצה למשכן את הנכס המקרקעין, דבר זה אמור לבטח אותו שגם אם יקרה משהו לבעל המשכנתא, הבנק יקבל בחזרה את ההלוואה שנלקחה על ידי הבעלים מבלי צורך לממש את הבטוחה.

ביטוח חיים למשכנתא

בימינו, כמעט כל אדם המעוניין לקחת משכנתא, בין אם הוא מבצע זאת עם חברת ביטוח פרטית (הראל ביטוח חיים, איילון ביטוח חיים, כלל ביטוח חיים ועוד…) ובין אם הוא מבצע זאת עם אחד מהבנקים בישראל, הוא מחויב לעשות ביטוח חיים על עצמו כתנאי לקבלת המשכנתא. כמו בכל מאמר אצלנו באתר, אנחנו רוצים שבאמת תבינו את המושגים השונים, שכן החשיבות שלהם להתנהלות הפיננסית שלכם משמעותית מאוד, ולכן, לפני שנצלול לביטוח חיים למשכנתא, ומה זה ביטוח חיים בפרט, נתחיל ראשית בהסביר של מה משמעות הביטוח באופן כללי ולמה בכלל עושים אותו.

אם כן – בצורה פשוטה, ביטוח הוא למעשה עסקה שבה אני משלם קצת כדי להגן על עצמי מפני נזק עתידי גדול שעליו אתקשה לשלם. אני ארכוש ביטוח רק במקרה שאני לא אוכל לעמוד בהוצאות במקרה של פגיעה. ניתן דוגמא מעולם קצת שונה על מנת להמחיש: נניח ואתם משלמים מאות שקלים כל חודש לביטוח רכב. אתם עושים משלמים את הסכום הזה על מנת למנוע מקרה שאם יגנבו אותו, לא תאבדו במכה רכב ששווה כמה עשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, יש דברים שאני לא מבטח, כמו הטלפון שלי, שאם יגנבו אותו זה יהיה לא נעים אבל זה יעלה לי 2000-3000 שקלים וזה משהו אני יכול להתמודד אתו ובטח לא שווה שאשלם עליו כמה עשרות או מאות שקלים בחודש. הביטוחים הנפוצים בשוק נועדו להגן עלינו מפני פגיעות כלכליות משמעותיות כמו דירה, רכב, בריאות ועוד דברים שאנחנו מעדיפים לא להתעסק איתם ברמה יום יומית ושככל הנראה יקשה עלינו לשלם במקרה של נזק עתידי. כדאי לזכור שאמנם אנחנו מבטחים את עצמנו מכל מיני נזקים אך עדיין קיימת השתתפות עצמית ברוב המקרים וגם זה דבר שיש לשקול בעת הפעלת הביטוח ובביצוע השוואת מחירי ביטוח חיים או כל ביטוח אחר לצורך העניין .

לאחר שדיברנו על הביטוח באופן כללי, בואו נסביר מה זה ביטוח חיים ואיך הוא קשור למשכנתא. כמו שציינו בתחילת המאמר, כמעט כל מי שרוצה לעשות משכנתא נדרש לבצע ביטוח חיים. ביטוח חיים הוא למעשה ביטוח, שבמקרה של מוות של המבוטח בטרם עת, במסגרת נסיבות לא צפויות הכלולות בפוליסת הביטוח, משפחת המבוטח תקבל סכום כסף בתצורת תשלום חודשי או לעיתים אף בצורה חד פעמית שאיתה יוכלו לעמוד בתשלומים הנדרשים שלמענם בוצע הביטוח. במקרה שלנו – משכנתא. היות ומשכנתא הינה הלוואה גדולה יחסית, בתנאים מורכבים ללווה, האינטרס לבטח את אחד מבני הזוג הלוקחים את המשכנתא הינו אינטרס משותף (ובצדק) הן ללווה והן למלווים. מהצד של הלווה – יש לו כיסוי שימנע עול ומשקל כבד שיפול על כתפי משפחתו, ו/או מי שערב להלוואה, ויאלץ את המשפחה/ערבים להלוואה לשלם חוב גדול לאורך שנים רבות. מצד המלווה, הלא הוא הבנק או חברת הביטוח, יש ערובה וכיסוי לכסף שלהם, שיחזור אליהם ולא יאבדו את ההלוואה במקרה לא צפוי שכזה.

ביטוח חיים הוא כל כך בסיסי וחשוב שבמרבית המקרים, הביטוח יהווה תנאי לקבלת ההלוואה. סוגיה זו מציבה את חשיבות הביטוח במעמד עליון ולכן בנקים רבים מציעים ביטוחים כחלק מעסקת המשכנתא השלמה. כלומר, ביטוח החיים יהיה חלק אינטגרלי מחוזה המשכנתא עצמה. במקרים רבים, הביטוחים הללו יקרים ולא בהכרח משתלמים ללווה. כדאי מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע וסוכני ביטוח ולמנוע כפילויות ביטוחים, כמו גם לבדוק מחשבון ביטוח חיים, לבצע השוואת ביטוח חיים ובאופן כללי לראות שקיימות עסקאות אטרקטיביות רבות דווקא במגזר הפרטי שאינו בנקים לתחום ביטוח החיים למשכנתא.

ביטוח משכנתא איך זה עובד:

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לקחת משכנתא מאחד הבנקים וכעת אתם נדרשים לבצע ביטוח חיים לעצמכם. על מנת לעשות זאת, תידרשו ראשית לבחור עם מי אתם רוצים לבטח את עצמכם. עם הבנק המציע את המשכנתא, עם חברת ביטוח או עם סוכן ביטוח פרטי.

אם החלטתם ללכת עם הבנק, תונפק לכם פוליסת ביטוח בהתאם. הפוליסה תפרט מהם שיעורי הכיסוי שלכם ומהם הם העלויות השנתיות שלכם. כמו כן, הבנק מחוייב לתת לכם זמן סביר של כשנה ולהודיע לכם לפני תום תוקף ביטוח. במקרה של ביטוח מטעם הבנק, תהליך הגשת המסמכים פשוט יותר שכן את כל המסמכים אתם יכולים להעביר לבנק במעמד לקיחת המשכנתא.

אם החלטתם לקחת ביטוח חיים באופן פרטי, ההתנהלות קצת שונה. במידה והחלטתם ללכת על ביטוח חיים מאחד משפע האפשרויות שקיימות בשוק כמו: ביטוח חיים הראל, ביטוח חיים AIG , מנורה ביטוח חיים ועוד, אתם גם הפעם תקבלו הנפקה של פוליסת ביטוח חיים. את הפוליסה תצטרכו להעביר לבנק ממנו לקחתם את המשכנתא אחרי שחתמתם על כל המסמכים הנדרשים. 14 ימי עסקים אחרי מסירת הפוליסה מטעמכם לבנק, אתם צריכים לוודא שקיבלתם הודעה מהבנק שהוא אישר את הפוליסה מטעם המבטח הפרטי שבחרתם. יתכן מצב בו הבנק לא יאשר את הפוליסה ואז במקרה כזה הבנק יבטח אתכם מטעמו. גם במקרה של ביטוח באופן פרטי, אתם תקבלו הודעה זמן סביר לפני תום תוקף פוליסת הביטוח ואם לא תמסרו ביטוח חיים חדש בתוקף, הבנק יבטח אתכם אוטומטית מטעמו (וכמובן שיגבה מכם כסף על כך)
חשוב לדעת שניתן לעבור בכל עת מחברת ביטוח אחת לאחרת, אך יתכן והדבר ידרוש חתימה על מסמכים מסויימים מחדש, כמו הצהרת בריאות – אז תמיד תישארו עם יד על הדופק. בנוסף, ניתן לקבל עד 25% החזר מס שנתי על התשלומים לביטוח חיים ששילמתם במסגרת הגשת דוח מס שנתי למס הכנסה, אז גם פה חשוב להיות עירניים ולהיעזר באנשי מקצוע.

בנוסף, ביטוחים פרטיים מאפשרים כיסויים שהבנק לא תמיד מציע כמו תכולת דירה וביטוח צד ג' אך על אלה נרחיב במאמר על ביטוח מבנה דירה למשכנתא.

ביטוח מבנה / ביטוח דירה

ביטוח דירה (תכולה) וביטוח מבנה למשכנתא

כאשר מחליט אדם שהגיע הזמן לרכוש דירה ולקחת משכנתא, הוא ימצא עצמו נדרש לבצע שני ביטוחים. ביטוח חיים, עליו תוכלו לקבל הסבר מפורט במאמר אחר באתר, וביטוח מבנה או בשמו המקובל ביטוח דירה. זהו ביטוח שנחויב לבצע בעת לקיחת משכנתא מהבנק.

ביטוח מבנה הינו ביטוח שמכסה נזקים שפוגעים במבנה עצמו, שיכולים להיגרם מתופעות טבע כמו ברקים, הצפות, רעידות אדמה, שריפות, נזקי צנרת וכל דבר שאתם יכולים לחשוב עליו שיכול לפגוע במבנה של הדירה (ולא בתכולתו).

הבנק ידרוש מכם לבצע ביטוח מבנה כדי לבטח את כספו כי הרי במקרה נזק במבנה שווי המבנה ירד או יתאפס במקרה קיצון, ואז לא תהיה שום משמעות לשיעבוד של הבנק. את הבנק פחות מעניינת תכולת הבית, שכן אין לה ערך בהקשר להלוואה, כלומר למשכנתא, ולכן היא לא רלוונטית. אדם אשר לקח משכנתא ומצא עצמו בפירעון חדלון, ללא יכולת להחזיר את הכסף, ביתו יימכר על ידי הבנק על מנת לכסות את ההלוואה כולל הוצאות שיהיו לבנק כדי למכור את הנכס, הן הוצאות משפטיות, הן הוצאות תיווך ומכירה, וכו… במקרה כזה, תכולת הבית, באופן עקרוני (אם לא בוצעה הוצאה לפועל), שייכת לבעל הבית ולא לבנק ולכן גם לא יהיה לו חשוב לבטח תכולה זו. שימו לב שאם כבר יש לכם משכנתא מהעבר, כנראה שהבנק כבר ביקש מכם לרכוש ביטוח מבנה.

חשוב לזכור שני דברים בנושא של ביטוח מבנה שנזדקק לעשות:
1.לבדוק שגובה הכיסוי ביטוחי של הבית מתאים לנו :

זו נקודה חשובה, שרבים עושים בה טעויות קריטיות. כאשר אנחנו רוכשים ביטוח מבנה, לחברת הביטוח יש כללים לקביעת שווי הנכס. בלי להיכנס יותר מידי למושגים משפטיים מורכבים בעולם הנדל"ן, צריך להבין שהכללים האלו מבוססים בגדול על מטרא'ז (מ"ר), קרי – גודל הדירה ואיכות הבנייה. בעצם הביטוח בה לתת אופציה לבנק או ללווה לבנות את הדירה מחדש על אותה חלקת אדמה, לכן מה שצריך לזכור הוא שמדובר אך ורק בדירה עצמה ולא בשווי הקרקע ככה שגובה הכיסוי הביטוחי בהכרח יהיה נמוך משמעותית משווי הדירה שלנו (קיימים מקרים למשל באופקים, שיכול לקרות מצב נכון ל-2019, שעלות בניית הדירה גבוה יותר משווי הדירה, למשל כי המבנה כבר ישן, וערך הקרקע נמוך).

ניתן דוגמא להמחשה: דירת ארבעה חדרים במרכז הארץ שעולה בערך 1.5 מיליון שקלים ועלות הבנייה שלה היא רק 700 אלף שקלים. דירה כזאת אין צורך לבטח את שווי הדירה כולה כי שווי זה כולל גם את ערך הקרקע. הקרקע ככל הנראה לא תינזק אם הדירה תיפגע או תיהרס חס וחלילה.

הערה חשובה מאוד על נקודה זו –  לעיתים יש חוסר דיוק באומדן שחברת הביטוח תיתן לנו. אם האומדן הזה נראה לכם לא סביר באופן קיצוני, או גבוה או נמוך מידי , אז אפשרי לבקש משמאי מקרקעין שיעריך ערך כינון (ערך כינון או ערך שמשקף את עלויות הבניה). למה זה חשוב? זה חשוב כי אם הסכום שאנחנו מבטחים גבוה מידי אז בעצם יוצא שאנחנו סתם משלמים יותר מידי כסף כל חודש. ואם יקרה נזק לדירה, אנחנו לא באמת נקבל את הפיצוי הגבוה אלא את הערך האמיתי של הדירה שהוא נמוך מהכיסוי הביטוחי שלנו (ושלא נקבל במלואו במקרה כזה)

מהצד השני, אם הסכום נמוך מידי אנחנו עלולים למצוא את עצמנו במצב של תת ביטוח. במקרה כזה, כאשר נרצה להפעיל את הביטוח אנחנו לא נקבל מספיק כסף כדי לכסות את הנזק שנגרם לנו ונאלץ להשלים מכיסינו האישי. כיום גם חלק מהבנקים מבקשים לבטח לפחות לפי הערך הכינון שנקבע לאחר השמאות, אך לא כל הבנקים.

2.להחליט אם לבטח את תכולת הדירה ואם כן – אז באיזה שווי:

אם אין לכם חפצים יקרים בבית לא בטוח שכדאי לכם לבטח בסכום גבוה או בכלל (זוכרים את הדוגמא עם הפלאפון?) וגם אם כן, לא בטוח שכדאי לכם להפעיל את פוליסת הביטוח  בכל מקרה של נזק,  שכן, זכרו שבחברות הביטוח כמעט תמיד יש גם השתתפות עצמית שגם היא יכולה לעלות כמה אלפי שקלים.

חשבתם לעשות את זה קל, ולבצע את הביטוח דרך הבנק? חשוב שתדעו-

  • ביטוח מבנה, בדומה לביטוח חיים, כנראה יהיה יקר יותר אם תבצעו אותו דרך הבנק
  • אחד החסרונות של לבצע את המשכנתא דרך הבנק, זהו הביטוח לצד ג׳ שכן הבנק לא דורש את זה. ביטוח צד ג׳ בא להגן על רוכש הביטוח, עליכם, במקרה שכתוצאה בעיה ביטוחית שנוצרה אצלכם בדירה, הבעיה פגעה גם בשכן, למשל פיצוץ צינור שנזל לשכן, או במקרה של פגיעה של אחד האורחים שהגיע אליכם לדירה לביקור או כל מקרה אחר ש״הדירה שלכם פגעה באחר שהוא אינו אתם״

לסיכום – גם אם יש לכם וגם אם אין לכם עדיין ביטוח מבנה ותכולה חפשו בגוגל מחשבון ביטוח דירה ותגיעו לאתר משרד האוצר. אתם תמצאו שם השוואת מחירי ביטוח הדירה, גם מבנה וגם תכולה , גם ביחד וגם בנפרד. תוכלו לבצע השוואה בין כל חברות הביטוח ולברר כמה עולה ביטוח דירה וכמה עולה ביטוח תכולת דירה.

זכרו שפוליסת ביטוח דירה זאת פוליסה אחידה, כך שהביטוחים יהיו זהים לחלוטין(להבדיל מביטוחי בריאות למשל) וההבדל היחיד בין החברות הוא במחיר שהם מבקשות ובשירות שהן מציעות. כן, כן – זה אומר שגם הראל ביטוח דירה, הפניקס ביטוח דירה, ביטוח דירה AIG ועוד מתחרות בשוק  – כולן מציעות פוליסה זהה על פי חוק. לכן יש על מה להתמקח. ההבדלים שיכולים להיות בפוליסות הן בעיקר מבחינת ה-השתתפות עצמית, וביטוח לצד ג׳.

בהצלחה!

ביטול משכון זכויות חוזיות

כאשר הנכס נרשם  ברשם המשכונות, ולא בטאבו. והחזרנו את כל המשכנתא הבנק מודיע לרשם המשכונות שאין לו עוד זכות משכון על הנכס.

גוש, חלקה

הארץ מחולקת לגושים, חלקות ותתי חלקות. כך שבגוש יש חלקות ובחלק מהחלקות יש תתי חלקות. כך שאין את אותו מספר גוש פעמיים ואין פעמיים את אותו המספר החלקה בתוך אותו גוש. הדבר נועד להקל על הרישום הקניין והליכי התכנון.

גרירת משכנתא

גרירת משכנתא הוא ההליך שנבצע אם נרצה להעביר את המשכנתא הקיימת על נכס אחד, אל נכס אחר שברשותנו מבלי צורך במחזור המשכנתא ותוך השארת אותם תנאים הקיימים על המשכנתא. הדבר כפוף לאישור הבנק שבו מתנהל המשכנתא ואישור גוף אחר אם קיימת הטבה מסוימת על המשכנתא מאותו גוף למשל זכאות.

גרירת משכנתא

 

מהי גרירת משכנתא

גרירת משכנתא הוא ההליך שנבצע אם נרצה להעביר את המשכנתא הקיימת על נכס אחד, אל נכס אחר שברשותנו מבלי צורך במחזור המשכנתא ותוך השארת אותם תנאים הקיימים על המשכנתא. הדבר כפוף לאישור הבנק שבו מתנהל המשכנתא ואישור גוף אחר אם קיימת הטבה מסוימת על המשכנתא מאותו גוף למשל זכאות.

יש לכם משכנתא ואתם רוצים למכור את דירתכם על מנת לעבור לדירה אחרת ? אז כתבה זו תוכל לחסוך לכם כסף רב

אם ישאר לכם, לאחר מכירת הנכס הנוכחי, מספיק הון כדי לא לקחת משכנתא בשנית ולרכוש את הנכס האחר, לפעמים הדבר כדאי אך לפעמים גם לא, תלוי ברווח האלטרנטיבי הסביר זאת בפעם אחרת.

אך אם גם אתם כמו רבים אחרים, תאלצו לקחת משכנתא בשנית בכל סכום שהוא, בדקו את אפשרות גרירת המשכנתא וכך תוכלו לחסוך אלפי שקלים כתוצאה מהימנעות תשלום של עמלת פירעון מוקדם.

כדאי לבדוק את אופציית הגרירה כאשר –

 

  1. עמלת פירעון המוקדם גבוהה מאוד, והדבר אינו משתלם למרות הריביות הנמוכות בשוק.
  2. המסלולים הישנים – כתוצאה מההגבלות החדשות של בנק ישראל על הבנקים, יש מסלולי הלוואה חדשים שלא תמיד טובים יותר.
  3. זכאות – זכאות ממשרד השיכון והבינוי נקבל רק פעם אחת, לפעמים כדאי לשמר את תנאי הלוואת הזכאות, נשמרם על ידי גרירה.

הבנק לא חייב לאפשר לכם גרירת משכנתא אך חייבת להיות סיבה מוצדקת לסירוב זה, שאינה מנוע מרצונו של הבנק להתעשר.

הסיבות המוצדקות שעשויות למנוע גרירה הן בין היתר :

  1. הרעה במצב הכלכלי- שכר נמוך יותר מבעבר, שינוי מקום עבודה (למשל: מעובד מדינה לעצמאי) וכד'.
  2. מיקום הנכס החדש-  אם מיקומו של הנכס החדש יהיה במקום שבו הביקוש לנכסים מסוג זה נמוך יותר, למשל מעבר מתל אביב למושב בדרום.
  3. זכאות מותנת – אם קיבלת הלוואת זכאות כתוצאה מהמיקום של הנכס, וכעת תעבור למיקום שעליו אינה חלה הטבה זו, למשל מעבר מאזור עדיפות לאומית, לא תוכל לגרור את החלק הזה של המשכנתא, אך במקרים רבים תוכל לגרור חלקית את המשכנתא.
  4. תנאים נוספים- כמובן שיתכנו שיקולים נוספים שהבנק עשויי לקחת בחשבון למשל – גיל, מס ילדים ( מתחת לגיל ה-18) וכו'.

לכן לפני שתסמוך על אפשרות גרירת המשכנתא צריך לוודא שהדבר בכלל אפשרי, באמצעות בפניה אל הסניף שבו מנוהלת המשכנתא.

תהליך גרירת המשכנתא-

אם כבר מצאתם את הנכס החדש שאליו תרצו לגרור את המשכנתא דלגו על שלב ה"הקפאה". אך אם אתם עומדים למכור את דירתכם אך טרם מצאתם נכס חלופי, אז נאלץ לבקש מהבנק שיקפיא את המשכנתא.

שלב ההקפאה-

הקפאת המשכנתא – לאחר שווידאנו שאנו רשאים לגרור ולהקפיא את המשכנתא בהתאם לתנאיו של הבנק, נמכור את נכסינו ונפנה לבנק בבקשה להקפיא את המשכנתא הנוכחית.

הבנק יסכים להקפאת המשכנתא רק לאחר שנציג לו בטחונות אחרים ( ללא הנכס הנוכחי) כנגד המשכנתא הנוכחית.

הבטחונות עשויים להיות אחת מאלו –

  1. נכסים אחרים שאין עבורם משכון והם עומדים בקריטריונים של הבנק
  2. פיקדונות בנקאים
  3. ערבות בנקאית ( הביטחון השמיש ביותר והמועדף על ידי הבנק, במקרה של גרירה )

הערבות הבנקאית המבוקשת בדרך כלל היא סכום הכסף שאנו חייבים לבנק + תוספת של כ-5% (או יותר בהתאם לבקשת הבנק). הכסף שנצא בערבות הבנקאית ישתחרר כאשר תמציאו לבנק ערובה חילופית – או כאשר תמצאו את הנכס החדש, ורק כאשר הבנק יתן אישור שבו הוא מצהיר כי ניתן להעביר את הערבות הכספית בעד הדירה החדשה.

# חשוב לציין שלמרות שהקפאנו את המשכנתא ואף מכרנו את נכסינו אנו עדיין נצטרך לשלם את המשכנתא כרגיל, שכן לא כיסינו אותה עדיין ולכן נמשיך לשלמה כמו כל הלוואה רגילה.

בנוסף אפשר לעשות גרירת משכנתא לדירה מקבלן או גרירת משכנתא מדירה למגרש או גרירת משכנתא לפיקדון.

שלב קניית הדירה החדשה

מצאתם את דירת חפציכם, מזל טוב !

כדי לגרור את המשכנתא תצטרכו לפנות לבנק ולבקש גרירה, אם תזדקקו למשכנתא נוספת הדבר אלול לעקב טיפה את הליך הגרירה בגלל הבירוקרטיות שקיימות (משכנתא מדרגה שווה,משכנתא מדרגה שניה), במיוחד אם מדובר במשכנתא נוספת שנלקחת מבנק אחר, למרות שהדבר אינו פשוט הוא אפשרי.

לסיכום-

לא תמיד כדאי לבצע גרירה, אך במקרים רבים כדאי, לפחות גרירה חלקית ( חלק מהמשכנתא לסגור, וחלק להשאיר), וכך תוכלו גם אתם לחסוך יותר.

רוצים לבדוק אם כדאי לכם לגרור/ למחזר השאירו את פרטיכם ותזכו לשירותינו האדיב והמקצועי.

דמי היוון שמשולמים למנהל מקרקעי ישראל

דמי היוון הם התמורה שמשולמת למנהל בגין הזכות השימוש שניתנה למחזיק בקרקע ששייכת למנהל, לפעמים שילום דמי היוון פוטר אותנו משילום דמי הסכמה אם נחליט למכור את הזכות השימוש לאחר.

דמי הסכמה שמשולמים למנהל מקרקעי ישראל

דמי הסכמה משולמים למנהל, בגין הסכמתו להעביר את זכות השימוש בקרקע שהוא בעליה, לפעמים משתלם לשלם דמי היוון שהם יכולים לפטור אותנו מתשלום זה, בהתאם ליעוד הקרקע ובהתאם להחלטות מנהל.

דמי פתיחת תיק

ראה "עמלת פתיחת תיק"

היטל השבחה

היטל שמוטל על בעלי הנכס, כתוצאה מעליית ערך הנכס שנבע מתוכנית מקומית, הקלה, או מתן היתר חורג. ההיטל הוא בגובה של 50% מסך ההשבחה. ההיטל משולם לוועדה המקומית.

הכנסה ברוטו

הכנסה ברוטו זוהי הכנסה מעסק, ממשכורת, ממשלח יד או מכל הכנסה אחרת המוגדרת בחוק. ללא שום הורדות לא לביטוח לאומי, לא להפרשות לקרן השתלמות וכו'.

הלוואה חוץ בנקאית

הלוואה חוץ בנקאית היא בעצם הלוואה שנותן אותה גוף חוץ בנקאי כגון – חברת ביטוח, חברת אשראי וכו'. הלוואות אלו ניתנות בדרך כלל בריבית גבוה יותר מהלוואת שניתן לקבל בבנק, אך כאשר ממצים את האשראי הבנקאי ניתן לפנות גם להפיק זה.

משכנתא בלון

הלוואת בלון

הלוואת בלון זהו אחד מהמסלולי המשכנתא האפשריים, במסגרת מסלול זה לא משולמים תשלומים חודשיים כלל, אלא המשכנתא נפדית בתשלום סופי אחד, קרן + ריבית דריבית + הצמדות.

הלוואת בלון חלקי

הלוואת בלון חלקי – במסגרת מסלול משכנתא זה משולמים תשלומי הרבית בלבד, כך שבסוף התקופה משולמת הקרן + הצמדה.

הלוואת בלון חלקי

הלוואת בלון חלקי – במסגרת מסלול משכנתא זה משולמים תשלומי הרבית בלבד, כך שבסוף התקופה משולמת הקרן + הצמדה.

משכנתא גישור – הלוואת גישור

הלוואת גישור היא הלוואה שבא לגשר על הזמן שבין השימוש שאנו רוצים לעשות עכשיו עם הכסף,  לבין המועד שבו יהיה לנו את הכסף בוודאות, שבא מ-כספי פרישה, פנסיה, קרן השתלמות וכד'. הלוואת גישור נותנת לנו אפשרות להשתמש בכסף שאנו צפויים לקבל בעתיד, שהגעתם של כספים אלו היא בוודאות גבוהה.

משכנתא גרייס – הלוואת גרייס חלקי

הלוואת גרייס חלקי היא בדומה לגרייס המלא, דוחים את התשלומים בגין המשכנתא. אך במקרה זה אנו משלמים את הריביות גם בתקופת הדחייה, כך שלאחר תקופת הדחיה לא היו לנו ריביות שנצברו ונתחיל לשלם רק על המשכנתא והצמדות.

הלוואת גרייס מלא

הלוואת גרייס מלא זהו עוד אחד ממסלולי המשכנתא, שבמסגרתו דוחים את תשלומי המשכנתא למועד מאוחר יותר, אך המשכנתא ממשיכה לצבור ריביות והצמדות. כך שלאחר תקופת הדחיה מתחילים לשלם תשלומים שמגלמים הן את הריביות שנצברו והן את ההצמדות.

הלוואת זכאות

מה זה משכנתא לזכאים ? זכאות ללקיחת משכנתא מהמדינה בתנאים מוטבים כלומר הלוואת זכאות הינה הלוואה שניתנת אומנם על ידי הבנק אך בשיתוף המדינה מכספיה שלה. ההלוואה מוענק על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם לקריטריונים שנקבעו אצלו, והם אף משתנים מעת לעת. מסלול זכאות משכנתא איננו מכניס כספים לבנק ועל כן בבנקים מסוימים לא מציינים את האופציה הזו, וכן משכנעים לא ללכת עליה, או טוענים מבלי לבדוק ש"אתם כנראה לא עומדים בזכאות לקבלת משכנתא". לכן בידקו!

מי זכאי למשכנתא מסובסדת

בדיקת זכאות למשכנתא מחיר למשתכן

מי זכאי למשכנתא משרד השיכון ? בקישור הבא תוכלו לבדוק בדיקת זכאות למשכנתא משרד השיכון, להשתמש במחשבון זכאות למשכנתא משרד השיכון, או במחשבון משכנתא שלנו באתר ולעשות הוצאת תעודת זכאות למשכנתא במשרד השיכון

איחוד זכאויות

איחוד זכאויות  זהו הליך שמטרתו הגדלת הסבסוד שניתן על ידי משרד השיכון והבינוי, ניתן לבצע הליך זה רק לעולים חדשים שהם בעלי קשר משפחתי ואשר כל אחד מהם זכאי משרד השיכון והבינוי, ניתן לאחד עד 3 זכאים, והם צריכים בעליהם המשותפים של אותה דירה.

הערת אזהרה בטאבו

זוהי אחת ההגנות שקיימות לרוכשי הנכסים ולבעליהם, במסגרת הגנה הזו מאפשרים לרוכשים שעדיין לו שילמו את מלוא התמורה בגין הנכס לציין בטאבו, הערת אזהרה שמציינת שבנכס המדובר מתבצעת עסקה. הגנה זו נועדה למנוע מבעלי הנכס למכור צד ג', בזמן רשומה עליו הערת אזהרה לטובת ב'.

הצמדה למט"ח

 אם אנו לוקחים הלוואה דולרית למשל, הבנק לא ירצה להפסיד מהשינויים בשער המטבע. ולכן הוא יבצע הצמדה שער המט"ח.

זכאות

 

זכאות למשכתנא
המדינה מעניקה הטבה למי שלא הייתה בבעלותו דירה, הטבה זו מתבססת על ניקוד, ניקוד גבוה = הטבה גבוהה יותר.
 להלן הגורמים המרכיבים את הניקוד :

 

שנות נישואים–  *זוגות שנרשמו להינשא יוכלו לממש את זכאותם כזוג עם הצגת אישור מהרבנות על נישואין בתוך שלושה חודשים.

מספר שנות נישואין ניקוד

מספר ילדים – "ילד" ייחשב רווק/ה עד גיל 21 המתגורר דרך קבע עם מבקשי הסיוע, היריון מחודש חמישי ומעלה נספר כ"ילד".

 מספר ילדים  ניקוד

מספר אחים ואחיות – אחים ואחיות של הבעל והאישה שהם אזרחי ישראל ותושבי הארץ.

מספר אחים ואחיות של מבקש הסיוע ניקוד
30  1 350 1 50
250  2 500 2 100
300  3 650 3 150
350  4 800 4 400
400  5 900 5 600
450  6 1,000 6 650
כל שנת נישואין נוספת 50  כל ילד נוסף 100 כל אח נוסף 50

הניקוד הקובע את סכום המשכנתא הבסיסי שניתן לקבל

קבוצת ניקוד

משכנתא בסיסית בריבית של 3% ()

החזר חודשי התחלתי ()

1,399-1,000

62,400

330

1,499-1,400

74,350

393

1,599-1,500

85,250

451

1,699-1,600

96,190

509

1,799-1,700

107,090

554

1,899-1,800

117,985

609

1,999-1,900

128,930

665

2,099-2,000

139,825

720

2,199-2,100 

150,720

775

2,200 ויותר

161,665 

831 

תוספת בגין שירות צבאי או לאומי

בגין שירות צבאי או לאומי ניתנת תוספת של 1% לכל חודש שירות מלא למשכנתא הבסיסית. התוספת באה לידי ביטוי בסכום ההלוואה ובהחזר החודשי ההתחלתי לדוגמא :

קבוצת ניקוד

תוספת עבור כל חודש שירות חובה בצה"ל/שירות לאומי/שירות אזרחי ()

1,399-1,000

624

1,499-1,400

743

1,599-1,500

852

1,699-1,600

962

אלו שבקבוצת ניקוד 1399-1000, ושירתו יחדיו 50 חודש זכאים ל-

62400 + 50%62400 = 93600 ₪ זכאות

תוספת משכנתא בגין שירות מילואים פעיל

מי שבמהלך שירות המילואים שלהם שירתו שש שנים לפחות, כשבכל אחת מהן עשרה ימי מילואים לפחות, יהיו זכאים לתוספת של 0.5% עבור כל 15 ימי מילואים מלאים, וזאת עד לתקרה של עד 10% לזוגות לכל אחד מבני הזוג ובמצטבר עם התוספת בגין השירות בצה"ל/שירות לאומי/שירות אזרחי עד 65%.

*זכאים ותיקים שצברו עד 999 נקודות לא יהיו זכאים למשכנתא על פי הניקוד. אלא רק לתוספות סיוע הניתנת ביישובים

*על פי חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992זכאים יקבלו תוספת משכנתא לרכישת ביתם או לבניית ביתם ביישובים בנגב. סכום המשכנתא נקבע על פי היישוב והא עומד על סך של 48,000–84,000 ₪. למי שצברו פחות מ-1,000 נקודות, המשכנתא תינתן בריבית ממוצעת על פי פרסומי בנק ישראל, ולכל היותר בריבית של 3%

*כמוכן יש עוד הטבות לקונים דירה באזור עדיפות לאומית א' ו-ב', באר שבע אינה ברשימה זו. קיימות הטבות לנכים, קיימת גם תוכנית למשפחה שלא מצא דיור 10 שנים (תוכנית 10+) לפרטים נוספים צרו עימנו קשר.

חשוב לציין שלא כל הבנקים ממליצים על זכאות, אך זה לא תמיד נכון.

חברה משכנת

חברה משכנת זוהי חברה שמנהלת את נכסי מנהל מקרקעי ישראל, וכל רישום הזכויות בנכס של המנהל עובר דרכה.

חשבון מוגבל

חשבון מוגבל הינו חשבון לא ניתן למשוך ממנו כסף על ידי צ'ק. החשבון הופך להיות חשבון מוגבל לאחר שבמשך שנה אחת חזרו ממנו 10 צ'קים. החשבון יהיה מוגבל לשנה ולא ניתן יהיה להשתמש באותו החשבון, אך אם קיים חשבון נוסף אפשר להשתמש כרגיל בחשבון השני, או אף לפתוח חשבון אחר.

חשבון מוגבל חמור

חשבון מוגבל חמור היינו חשבון מוגבל שהוגבל עד לפני 3 שנים וכעת מוגבל שוב, או אם הוגבלו שני חשבונות במגביל אז ההגבלה תהיה חמורה. בהגבלה חמורה לא ניתן להשתמש בכל החשבון שרשומים על שם המוגבל. ההגבלה תהיה למשך שנתיים.

טאבו – לשכת רישום מקרקעין

טאבו זהו השם שניתן ללשכת רישום מקרקעין, והיא אחראית לרישום כל הזכויות בכל יחידת קרקע בישראל. בין הזכויות נכללות – זכות הבעלות, זכות המשכנתא. וכן נרשמות בה כל הערות האזהרה שניתנות לרישום בנוגע לכל יחידת קרקע.

ייפוי כוח נוטריוני

ייפוי כוח נוטריוני צריך להיעשות על ידי לוקח הלוואה, ייפוי כוח נוטריוני ינתן לבנק, כך שיוכל לפעול בשמו של הלווה ולרשום זכות במקרקעין לטובתו, זכות משכנתא, בטאבו, או ברשם המשכנות.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא בעצם שמו של הלוח/טבלה שבה אפשר לראות את מועדי הגבייה וסכומיהם. הבנקים משתמשים בישראל משתמשים בלוח סילוקין קרן שווה (ראה לוח קרן שווה) או בלוח סילוקין שפיצר (ראה לוח שפיצר).

לוח סילוקין משכנתא

להלן לוח סילוקין עבור הלוואה של 100,000 ש"ח.

למשל עבור הלוואה של 300,000 ש"ח, בריבית של 3% ל-20 שנה, נחזיר בחודש סה"כ = 1663.8 = 554.6 * 3.

לוח קרן שווה

מה זה משכנתא קרן שווה ?

זוהי משכנתא המורכבת מלוח סילוקין שמראה לנו מהו התשלום החודשי הצפוי בכל חודש וחודש, כדי שנשלם בכל תשלום על הקרן בסכום שווה. כתוצאה מכך נוצר שבהתחלה סך התשלום בגין המשכנתא יהיה גבוה יותר, שכן בהתחלה התשלום בגין הריבית יהיה גבוה יותר, כי משלמים ריבית עבור כל ההלוואה ( X ). ולאחר תקופה התשלום בגין הריבית יהיה נמוך יותר כי נשלם ריבית עבור:  כל הקרן ששילמנו כבר-X.

לוח שפיצר

לוח שפיצר היינו לוח שקובע סכום קבוע עבור סך התשלום (קרן + ריבית), כך שלמעשה בהתחלה נשלם יותר על חשבון הריבית אך בהמשך נשלם יותר על חשבון הקרן. הבעייתיות בלוח היא לא מתחשבים בהצמדות, כך שלמרות משתמשים בשפיצר והמשכנתא מוצמדת גם התשלום החודשי צפוי לגדול, ועל כן כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות וכלכלן.

לשכת רישום מקרקעין

לשכת רישום מקרקעין ראה ב"טאבו".

מדד המחירים לצרכן

מדד מחירים לצרכן זהו המדד שנקבע בישראל כדי למדוד את שינויי המחירים, המדד מורכב מאינדקס של מוצרים, ביניהם- ביגוד, ירקות, דירות וכו'. המדד נערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומפורסם כל ה-15 לחודש.

מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבנייה בא למדוד את שינויי המחירים בהוצאה הדרושה לקניית סל של חומרים ושירותים  הנדרשים לבניית נכסי מקרקעין. המדד בדומה למדד המחירים לצרכן נערך גם הוא על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וכן מפורסם גם ב-15 לכל חודש.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא זהו המושג שמגדיר לקיחת משכנתא חדשה על מנת לסגור את המשכנתא הישנה. מבצעים מחזור משכנתא בשביל לחסוך בסך הוצאות המשכנתא, או כדי להאריך את תקופת המשכנתא אבל להקטין את התשלומים בגלל הרעה כלכלית כלשהי.

מט"ח

כיום ניתן להצמיד את המשכנתא למט"ח, עיקר ההצמדות שמבוצעות הן על הדולר, היורו ועל הלירת שטרלינג.

להלן מוצגות תנודות המט"ח באחוזים, משנת 2007 ועד מרץ 2013.

ניתן הכן להבחין שהצמדה למט"ח הינה ההצמדה המסוכנת ביותר, זאת אומרת השינויים בגין הצמדה זו הם מאוד תנודתיים, מכאן עדיף להצמיד למט"ח רק במקרה והשכר/ההכנסה הינה במטבע זה.

הדולר על פני השנים

היורו על פני השנים

הליש"ט על פני השנים

מכתב כוונות

מכתב כוונת מונפק על ידי הבנק, והוא נועד לאפשר לקונים לרכוש את הנכס למרות שעדיין יש לבנק זכות משכנתא על הנכס. במסגרת מכתב זה מודיע הבנק שיש לו זכות בנכס ומודיע שבכוונתו להוריד את המשכון מהנכס לאחר שישולם  בתאריך  Y.

מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף ששייכות לו רוב שטחי ישראל, לאחרונה יצא רפורמה שבמסגרתה מעבירים את הבעלות לפרט. כיום מנהל מקרקעי ישראל קרואים – רשות מקרקעי ישראל.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס שחל על הרוכש נכס בישראל, מי שקונה דירה ראשונה הוא פטור עד סכום מסוים שמתעדכן מעת לעת. כמוכן זהו מס מדרגתי ופרטים אודותיו ניתן לבדוק באתר רשות המיסים.

מס שבח

מס שבח בשונה ממס הרכישה מוטל על המוכר. אם המוכר מרוויח ממכירת נכסו ואינו עומד בפטורים לפי רשות המיסים, חלה עליו חובת תשלום מס שבח.

מענק מותנה

מענק מותנה הוא מענק שמותנה בתנאים מיוחדים. תנאים אלו נקבעים על פי משרד הבינוי והשיכון. מענק זה נועד לאזור למדינה לבצע תוכניות ארציות כמו עידוד אכלוס ישובים מסוימים, לאפשר לאוכלוסייה חלשה להתמזג עם אוכלוסייה חזקה יותר וכו'.

משכנתא מדרגה שווה – משכנתא פרי פסו

משכנתא מדרגה שווה זוהי משכנתא שדרגתה שווה למשכתא אחרת שקיימת על אותו נכס. אם יש לנו משכנתא מבנק א' על נכסנו וביכולתנו לקבל משכנתא נוספת מבנק ב', נאלץ לקבל את אישרו של בנק א' כדי לרשום את שני המשכנתאות באותה דרגה, דרגה שווה, או בדרגה שנייה. כך שאם אושרה לנו דרגה שווה ובמקרה הצורך נאלץ לממש את נכסנו שני הבנקים יתחלקו בסכום. בשונה ממשכנתא דרגה שנייה.

משכנתא מדרגה שניה

משכנתא מדרגה שניה כאשר נרצה לרשום משכנתא נוספת על נכס נושא משכנתא(מבנק א'), בבנק אחר(ב'). נצטרך את אישורו של הבנק קודם (א') בכדי לרשום משכנתא נוספת על הנכס, אם לא אושרה לנו דרגה שווה, ובנק ב' מסכים להיות גם בדרגה שנייה. כך שאם נצטרך לממש את הנכס קודם כל יקבל בנק א' את מלוא הסכום שמגיע לו, ורק אח"כ בנק ב' יקבל את הסכום שמגיע לו. זאת אומרת שאם מומש הנכס אך אין מספיק כדי לשלם לשני המלווים, בנק א' יקבל את מלוא הסכום ובנק ב' יקבל את מה שנותר אם נותר.

משכנתאת פרי פסו

ראה "משכנתא מדרגה שווה".

נסח טאבו (נסח רישום מקרקעין)

נסח טאבו זהו נסח שמופק בטאבו ( בלשכת רישום המקרקעין ), בנסח זה ניתן מידע אודות תא השטח המדובר- מי הבעלים, האם קיימת משכנתא, מה הם ייעודי הקרקע וכו'.

עמלת פירעון מוקדם של משכנתא

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שגובה הבנק עבור פירעונה המוקדם של המשכנתא, פירעונה לפני המועד הסיום שהיה בחוזה עם הבנק. מטרת עמלה זו להבטיח לבנק רווחים צפויים שלא יתממשו בעקבות מימוש המוקדם של המשכנתא.

ערב פעיל

ערב פעיל היינו ערב שבנוסף להתחייבותו לעמוד בחובו של הלווה, הוא יהיה שותף לתשלומים השותפים של ההלוואה, בדרכ' הלווה 2/3 והערב הפעיל 1/3.

ערבות חוק המכר

ערבות חוק המכר היא ערבות שבאה לתת ביטחון לרוכש דירה מקבלן, שכספו לא ילך לאיבוד. במסגרת ערבות חוק המכר הקבלן חייב לבטח את כספי הרוכשים הן על ידי הערת אזהרה על שמם, הן על ידי שטר חוב והן בדרך אחרת שנקבע בחוק.

קרן המשכנתא

קרן המשכנתא היא אחת ממרכיבי המשכתנא המרכיב השני היא הריבית. קרן המשכנתא היא בעצם הסכום שקיבלנו אותו מהבנק.

משכנתא ריבית אפקטיבית ( ריבית מתואמת )

ריבית אפקטיבית היא מבטאת את מחיר הכסף האמיתי, זאת אומרת כדי לחשב את הריבית הזו, אנו נצטרך להתחשב בריבית דריבית + עמלות למיניהם + היטלים אחרים.

ריבית דריבית

ריבית דריבית היא בעצם ריבית שמתווספת על ריבית מתקופה קודמת שמתווספת על תקופה שלפניה וכו'. זאת אומרת אם לקחנו הלוואה ובתשלום הראשון לא שילמנו את מלוא סכום הריבית, אז על השארית שלא שילמנו תתווסף אותם ריבית וכו'. לוח סילוקין של שפיצר מתחשב בריבית דריבית.

ריבית פריים

 מהי ריבית פריים ?

ריבית הפריים (בישראל) הינה ריבית מוצהרת של בנק ישראל + מרווח פריים.  מרווח זה נועד לעזור לתמחר את רמת הסיכון שבנק לוקח על עצמו בעת נתינת הלוואה תוך התחשבות באינפלציה ובמצב המשק.

זוהי הגדרת בסיס למונח. יתכן והיא ברורה מאוד לחלקכם ויתכן ולא. על מנת לעשות סדר בנושא, הבה נסביר ראשית את המושג ריבית באופן כללי ומשם נצלול לעומק המושג של ריבית פריים.

למעשה ריבית הינו מונח בכלכלה המתאר את סכום הכסף הנוסף שמשלם הלווה למלווה עבור ההלוואה אותה קיבל ממנו. כלומר, הלווה משלם חזרה את סכום הלוואה ומוסיף על כך סכום נוסף, הלא הוא הריבית. בפשטות, ריבית הינה "מחיר הכסף", ניתן לומר, והיא תלויה במשתנים רבים. הריבית מושפעת מרמת הסיכון של ההלוואה ומהאלטרנטיבות שקיימות לשימוש בכסף היום, או במילים אחרות  התממשות או אי התממשות היכולת של הלווה להחזיר את הכסף והעלות של הדחיית הסיפוקים של היום למועד מאוחר יותר. אם הלווה הינו אדם אמיד אשר בסבירות גבוהה יחזיר את ההלוואה ללא היתקלות בקשיים כלכליים עתידיים וללא קושי משמעותי ומתחייב להחזיר את הלוואה תוך ימים בודדים, הרי שככל הנראה שהדבר ישפיע על סכום הריבית שנקבעה והיא תהיה נמוכה יותר. אם הלווה הינו אדם אשר קיים סיכון גדול לגביו שלא יחזיר את הכסף או סיכוי גדול שיקלע לקשיים משמעותיים שישפיעו על היכולת שלו לעמוד בתנאי ההלוואה – על מנת "לפצות" את המלווה על לקיחת הסיכון על עצמו, הריבית שתגבה תהיה גבוהה באופן יחסי.

קיימים עוד משתנים שמשפיעים על גובה הריבית כמו – גובה (סכום) ההלוואה, סוג ההלוואה, תקופת ההלוואה והתנאים שלה (שוק אפור למשל יגבה ריביות גבוהות מאוד אך במקביל ייתן הלוואה בתנאים נוחים מאוד למלווה) וכן תנועות במשק ובכלכלה המקומית והעולמית. נדבר בהרחבה על כל אחת מהסיבות הללו בהמשך.

אם כן, כעת לאחר שקיבלנו מושג כללי מהי ריבית, הבה ניגש למונח ריבית פריים. ריבית הפריים, כפי שציינו בתחילת המאמר, אינה ריבית מוצהרת של בנק ישראל, אלא היא נגזרת של אותה הריבית. בישראל ריבית הפריים היא בעצם ריבית בנק ישראל פלוס מרווח הפריים. מרווח הפריים בישראל עומד על 1.5%. למרות התוספת ריבית הפריים למעשה ריבית מאוד נמוכה אשר נקבעת כבסיס לתמחור עבור בנקים, אך יכולה להינתן ב-פריים מינוס ( לדוגמא  0.9 – P )  , ובדרך כלל ניתנת ללקוחות "הבטוחים" ביותר  – אמידים מאוד, בעלי יכולת החזר גבוהות ביותר וסיכוי נמוך מאוד לחדלות פירעון – חברות עסקיות גדולות בדרך כלל ובמקרים מסוימים לקוחות פרטיים אמידים מאוד. או בפריים פלוס ( לדוגמא 1 + P ).  לדוגמא – אם ריבית הפריים היום הינה 5% ואתה מקבל תנאי הלוואה של ריבית פריים + 6% למעשה ריבית ההלוואה שלך נכון לאותו זמן בו קיבלת את תנאי ההלוואה הינה 11% .

ריבית הפריים במדינה נקבעת בדרך כלל על ידי הגוף הכלכלי המוביל באותה מדינה, למשל הבנק הפדרלי בארצות הברית או בנק ישראל במדינת ישראל. ריבית זו משמשת כבסיס או נקודות ציון לריבית פריים בבנק לאומי, או כל בנק אחר בישראל לצורך העניין.

לריבית הפריים יש חשיבות לא רק לחברות גדולות אלא גם לאינדיבידואלים, ובעלי עסקים קטנים שכן ריבית זו משפיעה באופן ישיר על מחירי משכנתאות והלוואת שונות במשק.

נתון כמו מהי ריבית הפריים היום, הינו נתון שמהווה סימוכין על בסיסו מלווים שונים בשוק נותנים הלוואות גם אם בפועל המילה "ריבית פריים" אינה חלק כתוב בנתוני ההלואה – עדיין יש ביסוס מספרי על נתון זה. לדוגמא – אדם יכול לקחת הלוואה מעסק פרטי כאשר ההלוואה תהיה מבוססת על ריבית הפריים ועוד מרווח פריים, או תוספת סיכון אם תרצו, כאשר בפועל המילה "פריים" בכלל לא תצויין בתנאי העסקה הכתובים או שבעל פה.

כיצד מתבצע חישוב ריבית פריים ומדוע היא חשובה להבנה?

ריבים הפריים כאמור מהוה בסיס סימוכין למלווים במגזרים השונים, בעיקר הבנקים. אך מלבד כך, ריבית הפריים הינה גם בסיס בו משתמשות חברות האשראי, אנשים פרטיים וחברות עסקים. כפי שציינו מקודם – ריבית הפריים נקבעת על ידי גוף חוקי כלכלי כמו בנק ישראל או הבנק הפדרלי. אך היא לא מחייבת את הגופים האחרים ואינה סכום קבוע או מינימלי. לכן, יתכן מצב בו בנקים שונים יתנו הלוואות בריביות שונות עם או בלי התייחסות לריבית הפריים שנקבעה.

בשפה בשגורה, כאשר מדברים על ריבית פריים, מדברים בדרך כלל על שקלול של ריביות בבנקים שונים. כל מי שאי פעם הלווה כסף לבטח יודע, שבנקים שונים גובים ריביות שונות, ולכן בדרך כלל שנאמר "ריבית פריים" כמושג מכליל, נתייחס לזה כאל ממוצע של הריביות השונות בבנקים. את השינויים בריבית הפריים ניתן לבדוק באתר של בנק ישראל, שם מפורטים המועדים המדויקים בהם נקבעת הריבית (בישראל ריבית הפריים שנגזרת מריבית בנק ישראל שמדווח אחת ל-45 ימים).

כאמור, ריבית הפריים מינוס שמורה בדרך כלל ללקוחות הבטוחים ביותר, להם הסיכון הנמוך ביותר להגיע למצב של חדלות פירעון ואי יכולת לפרוע חוב. לכן, במקרים רבים, לקבל הלוואה בתנאי ריבית פריים נטו או אף פריים מינוס, הינו משהו שיכול להינתן לאנשים פרטיים שהם כחלק מקבוצה (מוועדים , ממקומות עבודה גדולים וכו׳) או לעסקים יציבים וחזקים בלבד. חשוב לציין, שגם אם ריבית הפריים הינה 5% , אין הדבר אומר בהכרח שלא ניתן לתת הלוואה אפילו בתנאים נמוכים יותר. ריבית הפריים הינה אמת מידה בלבד ועל אף שסביר שזו תהיה הריבית הנמוכה במשק, אין להניח שזו הריבית המינימלית במשק.

ריבית הפריים היא אחד ממדדי השוק הנפוצים ביותר אשר בהם משתמשים כאמת מידה והלוואות פופולריות כמו משכנתא ועמלות של חברות האשראי. לדוגמא, אם בנק מציע משכנתא בתנאים של "פריים – 0.9‘', וריבית הפריים עומדת על 2%, הרי שהבנק למעשה מציע הלוואה עם 1.1% ריבית אשר תשתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים (הלוואה משתנה בהתאם לשינויים בעצם של ריבית בנק ישראל). לכן, הבנה של המושג ריבית פריים ובדיקה מעמיקה של מה הפריים היום ועל הקשר הפריים במשכנתאות, כל אלו חשובים לכל אחד בעת לקיחת איזושהי הלוואה, ולא רק משכנתא.

ברשת, אפשר די בקלות למצוא מחשבון החזרים שמתבסס על ריבית פריים ואפשר גם לבדוק לבד באתר בנק ישראל ולחשב לבד, או אתרים אחרים, אך אנו ממליצים בחום שלא תקלו ראש ותתייעצו עם איש מקצוע. שיעור ריבית הפריים משתנה תכופות ולקיחת הלוואה בריבית פריים הינו משהו דינאמי מאוד שלא כדאי להיכנס אליו אם אינכם מבינים את המושג או שאין לכם היכולת להיות במעקב ו/או לחזות שינויים עתידיים. אף על פי כן, ישראלים רבים בוחרים לקחת הלוואה בריבית פריים וזאת משום שהריבית בשנים האחרונות יחסית נמוכה. זו היא החלטה מורכבת שכן היא צריכה לקחת משתנה עתידי ומקבלת החלטה בהווה על בסיסו כיום. חלק מהדברים שיכולים לעזור לחזות את המגמה של הריבית הן בין היתר- ריבית בעולם, האינפלציה/מדדים בארץ, גרעון של תקציב הממשלה, מעגל התעסוקה ועוד משתנים נוספים. לכן כדי לנסות לחזות את המגמות לפני שלוקחים הלוואה גדולה בריבית הפריים, מומלץ להתיעץ עם כלכלנים שעוסקים בתחום המימון.

תעודת זכאות

תעודת זכאות ראה ב"זכאות"

ניהול משא ומתן עם הבנקים

לאחר שבנינו תמהיל שלדי עם מחשבון תמהיל משכנתא או עם איש מקצוע, כעת אפשר ללכת לבנקים ולקבל הצעות מחיר. נרצה ללכת ראשית לבנק ולקבל ממנו הצעה ראשונית לתמהיל שבנינו. לאחר קבלת הצעת זו, נכנס שלב החקר שוק בו אתם צריכים להסתובב ולאסוף כמה שיותר מידע. זה יכול להיות קצת טרחה אבל פעולה זו תועיל לכם רבות ותחסוך לכם כספים רבים בעתיד.

כאשר אתם מגיעים לבנקים אל תמהרו לחשוף את ההצעות הקודמות שלכם. הסיבה לכך היא, שהבנקים עלולים לנסות לכל היותר להשוות לכם את ההצעה או לשפר אותה קלות. לעומת זאת, אם לא תיתנו להם עוגן להתבסס עליו, יתכן שתקבלו הצעה אטרקטיבית בהרבה. זכרו, שכמו בכל עניין כספי, מדובר פה בביזנס שכל צד מנסה למקסם את הרווחים שלו.

שימו לב שאתם מבקשים הצעות מחיר לתמהיל הספציפי אותו בניתם. אם תקבלו הצעות מחיר שונות לתמהילים שונים, יהיה לכם מאוד קשה להשוות מחירים באמת ולקבל החלטה נבונה איזו הצעה אטרקטיבית יותר עבורכם. יתכן מצב בו בנק מסויים יציע לכם הצעה בתמהיל אחר מיוזמתו. במקרה כזה בקשו בנימוס לקבל גם הצעה נוספת מאותו הבנק לתמהיל נוסף.

חשוב לזכור שבסוף הבנק הינו מוסד פיננסי אדיר ועם כל הכבוד למשכנתא שלכם, יש לו לקוחות נוספים ומקורות הכנסה רבים. לכן, השתדלו להיות מקצועיים לא להגזים ו"למרוח" את הבנק, שכן פעולה זו עלולה להתפרש כחוסר רצינות מצידכם. הבנק יכול לחשוב שהדבר מעיד עליכם כלקוחות "מסוכנים" יותר ולכן יהיה לו פחות תמריץ לתת לכם הלוואה עם ריביות נמוכות. למעשה גובה הריבית קשורה בצורה מסוימת ביכולת הפיננסית של הלווה. לווה עם רמת סיכון גבוהה, כלומר לווה שיכולת ההחזר שלו נמוכה ולכן הבנק "לוקח סיכון" בנתינת הלוואה אליו, הינו לווה שיקבל הלוואה בריבית גבוהה יותר מאשר לווה עם יכולת החזר גבוהה. הסיבה היא, שהבנק צריך "לפצות" את עצמו על הסיכון שהוא לוקח. שימו לב שהעו"ש שלכם לא כל כך מעניין את הבנק והבנק יחייב אתכם לתת בטחונות אחרים כמו רישום במרשם משכונות, ביטוח חיים ודירה ועוד. הדבר הינו מקובל מאוד והיום לא מתנהלות עסקאות משכנתא בלי ביטוחים אלו. תוכלו להעמיק יותר במאמר "מדריך משכנתא‘'.

עוד דבר שכדי לדעת, שחלק מהבנקים עובדים על גיוס לקוחות חדשים גם, לחשבון העובר ושב. וחלק מהבנקים עובדים על שימור, עושים הכל כדי לשמר לקוחות שלהם, שיקחו משכנתא אצלם. דעו את הדבר ונצלו אותו, אל תפחדו להעביר עו״שׁ, במיוחד שלפעמים ללקוחת חדשים יש תנאים חדשים ולפעמים אפילו פטורים מהעמלות וכו…

לסיכום – קחו בחשבון את אלמנט הזמן. עסקאות טובות לא עושים בלחץ של זמן. זה בהכרח מוליד לטעויות בשיקול דעת ולעסקאות פחות טובות לאחד  מהצדדים או לשניהם. לקיחת משכנתא הינו תהליך שלוקח זמן, השתדלו לתזמן אותו לפחות חודש וחצי מראש בשביל שתוכלו לעבור אותן בנחת ובצורה אופטימלית עבורכם.

WhatsApp chat