מה זה מיחזור משכנתא ?
מחזור משכנתא זאת אומרת סגירת המשכנתא הקיימת על ידי לקיחת משכנתא חדשה.
למה שנעשה זאת?
ישנם כמה סיבות למחזור-
- הריבית במשק ירדה, והיום ניתן לקחת הלוואה בריבית נמוכה יותר, ולכן כדאי למחזר ולהחליף לריבית נמוכה יותר
- לעיתים חלים בחיינו שינויים המשפיעים על יכולת ההחזר החודשי שלנו, למשל:
שינויים משפחתיים פנימיים ו/או שינויים בכלכלת המשפחה, כגון גידול/קיטון בהכנסה הפנויה.
ויש כדאיות לבחון את המשכנתא שאומנם נלקחה לתקופה ארוכה יחסית, כדי לחסוך בריביות שנשלם לבנק ו/או הקטנת ההחזר כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה.
איך עושים זאת? על ידי בחינה מחדש של הריביות, תקופות ומסלולי המשכנתא שיכול להיות שהיו נכונים לעת מסוימת ולא מתאימים לכם כיום.
** שימו לב, מיחזור המשכנתא יכול להיעשות גם עבור חלק מהמסלולים ולא מחייב לכל המשכנתא**
תהליך המחזור משכנתא ללקוחות אלפא משכנתאות בלבד.
כחלק מהתחייבות שלנו לליווי שלכם במהלך חיי המשכנתא ובזכות היותכם לקוחות שלנו אתם מרוויחים את בחינת התמהיל ובמידת הצורך בנייה חדשה שלו.
מה קורה לאחר מכן?
אופציה ראשונה היא לתת לנו להמשיך את התהליך מיחזור משכנתא מול הבנקים ולבחון במכרז ריביות את הבנק המועדף.
אופציה שניה היא לקחת את המושכות ובעזרת הדרכה שלנו לגשת לבנקים לבצע את המחזור עצמאית.
התהליך פשוט-
- מתקשרים למוקד של הבנק למשכנתאות שלכם
- מבקשים לבצע מחזור למשכנתא הקיימת.
- בחלק מהבנקים המחזור מתבצע כבר דרך הטלפון אך גם בחלק תדרשו להגיע לסניף ולבצע דרך הסניף.
מספר דגשים במיחזור משכנתא
# כאשר אנחנו בוחרים למחזר רק חלק מהמסלולים יש לשים לב למספרי ההלוואה (לכל מסלול ישנו מספר הלוואה שונה)
# אם החלטנו למחזר משכנתא בבנק אחר יש לשים לב להוצאות נלוות כמו שמאי, אגרות טאבו/ מנהל, עמלת פתיחת תיק (קיימת גם בבנק שבו נמצאת המשכנתא כיום)
# אם אנחנו בוחרים לסלק חלק מהמשכנתא ולקצר תקופה (על מנת לשמור על אותו החזר חודשי) ולא נשנה מסלול/ריבית הדבר לא יחשב למיחזור משכנתא.
# אפשר למחזר בכל תקופה בלי קשר למועד לקיחת המשכנתא
מיחזור משכנתא, מזה בכלל ?!
ברכותי. אי שם בצעירותכם קיבלתם את אחת ההחלטות הכי משמעותיות וחשובות בחיים שלכם, בעודכם צעירים ויפים ואולי גם קצת מבולבלים, ולקחתם משכנתא. ולא סתם משכנתא. אלא אחת שמנה ועסיסית עליה אתם משלמים חודש אחר חודש. ועכשיו, אחרי כמה שנים טובות אתם חושבים לעצמכם: איך מוזילים את המשכנתא שלי? בטח יצא לכם לשמוע מחברים או בפרסומות מושגים כמו: מיחזור משכנתא, מהו אומר? מהו תהליך מחזור המשכנתא? האם זה בכלל חשוב? רלוונטי אלי? מתי עושים מיחזור משכנתא? על כל אלה ועוד נענה במאמר החשוב הבא.
נזכיר רגע מהי המשכנתא: משכנתא הינה הלוואה צמודה לנכס, כלומר הלוואה שבמידה ולא תצליחו לפרוע אותה, הבנק רשאי לנכס לעצמו את הבית(או חלק ממנו) שקניתם במשכנתא על מנת להחזיר את החוב שאתם חייבים לו. המשכנתא נלקחת באחד מיני מסלולים רבים התלויים בגורמים רבים כמו : אחוז מימון, מסלולים עם ריביות שונות ועוד. אף אחד לא לוקח משכנתא אחת. אלא שילוב של כמה הלוואות שיחד מהוות תמהיל – בלנד של הלוואות שונות עם תנאי החזר שונים.
לאחר שבטח פעלתם בחוכמה (וגם אם לא, יש לכם עכשיו הזדמנות לתקן) ולקחתם יועץ משכנתאות לבנות תמהיל חסכוני, יעיל ותואם את מצבכם הפיננסי ככל שניתן, הגעתם לשלב ההחזרים והמחזורים. והחיים, כמו החיים, לא תמיד הולכים לפי תכנון. לעיתים הם מיטיבים עמנו ולעיתים לא. בואו נתחיל עם האפשרות החיובית:
פירעון מוקדם
יש רגעים בחיים בהם אנחנו מקבלים בהפתעה, ללא התראה מראש, סכום מאוד נכבד של כסף במכה. זו יכולה להיות ירושה יפה או בונוס מהעבודה, או זכייה בהגרלה וכו‘.
עכשיו אתם שואלים את עצמכם מה לעשות עם הכסף הזה? האם לשים אותו בחיסכון בצד? או אולי בעצם להשתמש בו על מנת לשלם את החוב על המשכנתא? רבים וטובים עושים את הטעות של לקחת את הכסף ולשים אותו בקופת חיסכון כאשר במרבית המקרים הריבית החיובית שתקבלו על חיסכון זה נמוכה משמעותית מהריבית שתצברו בחוב על המשכנתא. למעשה אתם מפסידים כסף. לכן, תשקלו בכובד ראש, במידה ויש לכם אפשרות כזו, לפרוע/לשלם חלק מהמשכנתא.
חשוב לדעת שלפירעון מוקדם של המשכנתא יש עמלה שנקראת: עמלת פירעון מוקדם.
נכון שזה נשמע מעצבן שצריך לשלם עמלה על כל דבר ועוד על זה שאני מחזיר כסף אבל חשוב שתבינו שאם קיימת עמלה (לא תמיד קיימת, תכף נסביר) זה סימן מובהק שאתם כנראה חוסכים הרבה יותר כסף מלפרוע את המשכנתא מוקדם, גם אחרי תשלום העמלה בחלק מהמקרים. לצערנו, לא ניתן להימנע מתשלום עמלה זו או לבקש הנחה מהבנק, כך שאין כל כך ברירה. בנוסף קיימת עוד עמלה שנקראת עמלת תיק: עמלה על שינוי בתיק המשכנתא. זו עמלה נמוכה יותר משמעותית ועליה אתם כן יכולים להתמקח עם הבנק ואולי אף לא לשלם אותה כלל.
לעמלת פירעון מוקדם יש שלושה תנאים מצטברים :
- זהו מסלול שיתכן וקיימת בו עמלת פרעון (לא בכל מסלול יש עמלת פרעון, לדוגמא מסלול זכאות, מסלול בריבית הפריים, צמוד מט“ח וכו..).
- אם הריבית על המסלול שלקחת נמוכה יותר כיום. זאת אומרת רק אם הריבית יורדת צריכים לשלם עמלת פירעון מוקדם.
הערה חשובה: בריבית משתנה כל כמה שנים( הכי פופולרית משתנה פעם בחמש שנים) – יש לנו פעם בחמש שנים נקודת יציאה לצאת בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם, שכן גם כך הריבית משתנה ואז תנאי 2 לא מתקיים.
- אם הריבית הממוצעת של המסלול שלקחתם בזמן שלקחתם נמוכה מהריבית הממוצעת כיום. גם אם לקחת ריבית גבוהה יותר כי המצב הפיננסי שלכם אז היה פחות טוב מהיום. *אם באמת מצבכם היה בעבר פחות טוב חשוב לבדוק אופציה למחזור.
מיחזור משכנתא – איך עושים את זה?
אוקי – אז כפי שאמרנו, משכנתא מורכבת מכמה מסלולים (תמהיל), לא הלוואה אחת. במידה ויש לי אפשרות לפרוע חלק מהמשכנתא והבנתי שזה מהלך נבון, האם כדאי לי לפרוע קצת מכל מסלול או לפרוע מסלול אחד מקצה לקצה?
התשובה פה היא פשוטה. לפרוע את המסלול היקר ביותר עם הריביות הגבוהות ביותר. אבל יש עוד עניין – מה עם עמלת הפירעון עליה דיברנו? שווה גם לקחת בחשבון אותה, לא? בהחלט כן. ולכן נדרש לבצע חישוב מדויק והשוואתי עם התייחסות למדדים שונים במשק ולראות מה יותר משתלם לי. ניתן לעשות חישוב למחזור משכנתא לבד, קיים גם מחשבון כדאיות למיחזור משכנתא, אפשר גם להיכנס לסימולטור מחזור משכנתא ולחשב עמלת מחזור משכנתא בכל מיני אתרים באינטרנט. אך קחו בחשבון שהאפשרויות הללו טומנות בתוכן סיכון ואינן מדוייקות. אל תשכחו גם, שאין מתנות חינם. בוודאי לא בהלוואות כספיות. לפעמים להשתמש בייעוץ למחזור משכנתא עם איש מקצוע יכול להעניק לכם הרבה שקט נפשי בלי כאבי ראש מיותרים וגם לחסוך לכם המון כסף.
מיחזור משכנתא או פריסה מחדש :
פריסה מחדש או מחזור משכנתא פירושה לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר שבעזרתה נכסה את המשכנתא הקודמת וניקח הלוואה חדשה. צריך להגיד שמחזור משכנתא זה שם כולל לכל שינוי שאתם עושים במשכנתא.
כיצד מבצעים חיסכון במיחזור משכנתא?
יש כמה אפשרויות:
- יכולת ההחזר עלתה. לדוגמא: לקחנו משכנתא לפני מספר שנים כשהשתכרנו 10,000 שקלים בחודש. כעת עלה השכר שלנו ל 15,000 שקלים בחודש ואיתה עלתה יכולת ההחזר החודשית שלנו. אנחנו מזכירים לכם שככל שפורסים את המשכנתא ליותר שנים כך משלמים יותר ריביות לאורך שנים ולכן יתכן ובמידה ויכולת ההשתכרות שלכם עלתה, לשלם יותר כל חודש למעשה חוסך לכם המון כסף.
- אחוז מימון במחזור משכנתא – זו נקודה חשובה. בשלב בו לקחתם משכנתא הייתם צריכים להגדיר כמה המשכנתא שווה באחוזים משווי הבית. לדוגמא: משכנתא על סך חצי מיליון שקלים מבית ששווה מיליון שקלים הינה משכנתא עם אחוז מימון של 50%. באופן כללי, ככל שהאחוז מימון נמוך יותר כך גם הריביות נמוכות יותר ולהיפך.
דבר ידוע שקורה בשוק הנדל”ן, במיוחד במדינת ישראל, הוא שבדרך כלל מחירי הבתים עולים. לכן, בין אם ביצעתם עסקה רווחית ידועה מראש ובין אם פשוט חלף הרבה זמן והנכס שלכם כעת שווה יותר מכל מיני סיבות – בשני המקרים אחוז המימון שלכם השתנה וזה מאפשר לכם לבצע שינוי גם כן בתיק המשכנתא שלכם. מה שניתן לעשות זה לרדת מדרגת מימון (שהרי כעת הבית שלכם שווה יותר) והדבר אומר שאתם יכולים לקחת משכנתא עם ריביות משמעותית יותר נמוכות. שוב, גם פה אנחנו ממליצים לכם בחום להיעזר באנשי מקצוע. תנודות בשוק, הערכת שמאי של הנכס, והבנה של מסלולי ריביות הינם נושאים מורכבים שלא כדאי לעשות בלי התייעצות הולמת.
- שינוי בריבית – במידה ולקחת משכנתא עם ריבית קבועה והריבית ירדה, אתם יכולים לקחת משכנתא עם ריבית נמוכה יותר מאשר הריבית שלקחתם ובכך לחסוך אלפי ועשרות אלפי שקלים.
עד עכשיו נתנו דוגמאות חיוביות – אך לפעמים קורה מצב הפוך. המצב הכלכלי מידרדר וכעת יש קושי לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. טעות נפוצה שישראלים רבים עושים היא במקום לבצע מחזור משכנתא ולשנות מסלולים בתיק, הם לוקחים הלוואה מהבנק על מנת לעמוד בהחזר החודשי. הלוואה רגילה היא הלוואה יקרה יותר ממשכנתא ואז יוצא שלמעשה משלמים ריביות גבוהות יותר. וזה פשוט לא כדאי ולא משתלם. במיוחד שיש פתרונות כמו אלו שהצענו לעיל.
לבצע את מחזור משכנתא בבנק אחר
הנקודה האחרונה שאיתה נסכם היא שניתן לבצע את מחזור המשכנתא בבנק אחר מאשר הבנק ממנו לקחנו את המשכנתא לראשונה.
לעיתים הבנק שלנו מסתכל עלינו כ ”לקוח שבוי” ולכן מרשה לעצמו לקחת מאיתנו עמלות וריביות לא אטרקטיביות. לכן, שווה לבדוק הצעות מחיר מבנקים אחרים. צריך רק להגיד שבדיקה כזו היא קצת כאב ראש. אבל אם כאב הראש הזה יכול לחסוך לכם 50 או 100 אלף שקל יכול להיות שמאוד שווה לכם לעשות אותו. וגם אם לא עברתם לבנק אחר, ואתם חוזרים לבנק שלכם עם הצעות מחיר נגדיות אתם מראים לו שאתם לא פרייאריים, יודעים להתמקח ומצפים לקבל הצעה אטרקטיבית יותר מהבנק שלכם.
לסיכום – בין אם ביצעתם תכנון מקדים טוב ובין אם אתם מוצאים עצמכם בשלב בחיים בו אתם יכולים לשנות את מסלולי המשכנתא שלכם, תמיד תבצעו בדיקת כדאיות למחזור משכנתא עם הכלים שפירטנו לעיל ואל תהססו להשתמש בשירות ייעוץ מחזור משכנתא שיכולים לעזור לכם לעשות סדר בבלאגן ולחסוך מאות אלפי שקלים והמון זמן.
בהצלחה!
